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夏日炎炎居家避暑不想打游戏的po主，把最近看的光谷Reits的观感记录一下，以下enjoy：
6月底，光谷核心地段的程序猿大本营——「光谷软件园」上市了一支基础设施投资基金，也就是俗称的Reits产品，自查代码508019（当然非财务推荐，请do your own research）。这只产品通俗的讲，是把光谷中心地带的软件园物业，拿出来做成证券化产品，持有它的小天使们也就成了软件园的包租公or婆，坐享租金收益分红啦。
基础资产区位较好，运营成熟资质优异。软件园地处光谷中心地带，知名度高且运营成熟，其中A区从09年运营至今已经14年，经历了光谷发展的整个周期，连最年轻的世贸物业也运营了5年+。23年Q1末整体空置率10%，而同时期光谷甲级写字楼空置率为24.5%（戴德梁行数据）；物业产权人湖北科投背景强大，配套齐全、权属明晰不必多说（监管已把过一道关，推荐阅读上交所问询及发行方回复，细节满满）。
大租户集中度高，稳定性问题同样存在。目前top5租户招行信用卡数据中心、留创园、小红书武分、世纪教育幼儿园、飞速创新均已承租多年，前十租户集中度近73%。租户行业分散度也适中，园区内除光谷特色的光通信、芯片、软件企业外，还有招行、交行、中行等银行金主baba，如果只看目前客户基础尚还较好。举个栗子，C6栋除了世纪教育的幼儿园之外，还是光谷电子信息园的职工之家、总工会等事务性机构驻地。但如果回顾软件园历史，早期园内曾挤满知名IT名企，例如美国微软、法国电信、爱立信、华为、海康威视等知名大企业，以及光庭信息、达梦数据、中地数码、软通动力、兴图新科等国内龙头企业，这些优质租户在十几年的历史里多数已自建园区或另寻他地，这也是老一代产业园普遍面临的稳定性难题。
A区实际人气密度最高，但物业老化十分明显。资产包的重点在A区，租赁面积和营收占比达到60%+，这7座办公楼从09年至今运营了14年，也是全区人气密度最高的楼栋。如果工作日中午进行现场蹲点，可以感知到一些明显的细节：内部小道人流稠密、7栋招行食堂人声满溢、外卖快递箱使用率不低、电瓶车满布、停车位也不算好找，侧面验证了A区实际出租率的可信度。但由于物业09年就建成使用，目前已经肉眼可见的发生老化，未来30年的运营期维护投入也得掂量掂量。
产品估值略显乐观，市场认知仍偏股性。0721收盘价2.557元相对发行价2.625元折让了2.6%，但要知道发行当天盘中一度曾跌到过2.16元（-16%），随后大股东湖北科投护盘稳定了市场信心。作为经营权类Reits，决定产品价值还是要看底层资产的质量以及管理人的长期运营能力。从募集书披露情况来看，目前园区租金基本在光谷同地段中游水平，而长期租金增速调整后设定为2.5%，不算太夸张；但在预估未来出租率方面有点较为乐观，调整后的长期空置率均不到10%、E3甚至给到5%，属实也不保守；至于折现率6.5%的取数，更多取决于持有人自身资金的久期要求。考虑到Reits整个品类进入我国还在推广阶段，第一批发行产品上市当初都给出了超高溢价（普遍20%以上），而现在基本跌回净值附近，多数市场参与者仍然将Reits定性为弱于股票的偏股型产品在gamble。
人工智能有可能带来产业重塑。随着Chatgpt为代表的生成式人工智能今年开始逐步普及，各行业嗅觉最灵敏的企业已经在把大模型/CV等技术应用于生成和研发流程中，尤其以IT、医药研发、游戏等武汉相对的优势产业可能受影响更大。放眼未来（比如5年后），这些行业是否还需要大量人员现场办公？例如电销、客服等确定已被AI颠覆的人力密集领域，这类中小企业在软件园的数量其实不小。严肃的投资人需要认真考虑这些更深远的问题，毕竟这可是存续期长达30年的经营类产品。
初步结论：有鉴以上，目前俺会对这类产品继续保持观察，给与“关注”评级。后面有时间一并看下上海的临港、张江、东久、北京的中关村等一线城市的Reits产品，有确定性比较高的机会后再详细聊聊。今天就酱，各位88~
参考资料：
1.中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=22897；
2.中金湖北科投光谷REIT：新一轮供应释放下能否突围，深鲤数据，mp.weixin.qq.com/s/TxA9F4CWUCqhvGKF81mQmQ。
6月底，光谷核心地段的程序猿大本营——「光谷软件园」上市了一支基础设施投资基金，也就是俗称的Reits产品，自查代码508019（当然非财务推荐，请do your own research）。这只产品通俗的讲，是把光谷中心地带的软件园物业，拿出来做成证券化产品，持有它的小天使们也就成了软件园的包租公or婆，坐享租金收益分红啦。
基础资产区位较好，运营成熟资质优异。软件园地处光谷中心地带，知名度高且运营成熟，其中A区从09年运营至今已经14年，经历了光谷发展的整个周期，连最年轻的世贸物业也运营了5年+。23年Q1末整体空置率10%，而同时期光谷甲级写字楼空置率为24.5%（戴德梁行数据）；物业产权人湖北科投背景强大，配套齐全、权属明晰不必多说（监管已把过一道关，推荐阅读上交所问询及发行方回复，细节满满）。
大租户集中度高，稳定性问题同样存在。目前top5租户招行信用卡数据中心、留创园、小红书武分、世纪教育幼儿园、飞速创新均已承租多年，前十租户集中度近73%。租户行业分散度也适中，园区内除光谷特色的光通信、芯片、软件企业外，还有招行、交行、中行等银行金主baba，如果只看目前客户基础尚还较好。举个栗子，C6栋除了世纪教育的幼儿园之外，还是光谷电子信息园的职工之家、总工会等事务性机构驻地。但如果回顾软件园历史，早期园内曾挤满知名IT名企，例如美国微软、法国电信、爱立信、华为、海康威视等知名大企业，以及光庭信息、达梦数据、中地数码、软通动力、兴图新科等国内龙头企业，这些优质租户在十几年的历史里多数已自建园区或另寻他地，这也是老一代产业园普遍面临的稳定性难题。
A区实际人气密度最高，但物业老化十分明显。资产包的重点在A区，租赁面积和营收占比达到60%+，这7座办公楼从09年至今运营了14年，也是全区人气密度最高的楼栋。如果工作日中午进行现场蹲点，可以感知到一些明显的细节：内部小道人流稠密、7栋招行食堂人声满溢、外卖快递箱使用率不低、电瓶车满布、停车位也不算好找，侧面验证了A区实际出租率的可信度。但由于物业09年就建成使用，目前已经肉眼可见的发生老化，未来30年的运营期维护投入也得掂量掂量。
产品估值略显乐观，市场认知仍偏股性。0721收盘价2.557元相对发行价2.625元折让了2.6%，但要知道发行当天盘中一度曾跌到过2.16元（-16%），随后大股东湖北科投护盘稳定了市场信心。作为经营权类Reits，决定产品价值还是要看底层资产的质量以及管理人的长期运营能力。从募集书披露情况来看，目前园区租金基本在光谷同地段中游水平，而长期租金增速调整后设定为2.5%，不算太夸张；但在预估未来出租率方面有点较为乐观，调整后的长期空置率均不到10%、E3甚至给到5%，属实也不保守；至于折现率6.5%的取数，更多取决于持有人自身资金的久期要求。考虑到Reits整个品类进入我国还在推广阶段，第一批发行产品上市当初都给出了超高溢价（普遍20%以上），而现在基本跌回净值附近，多数市场参与者仍然将Reits定性为弱于股票的偏股型产品在gamble。
人工智能有可能带来产业重塑。随着Chatgpt为代表的生成式人工智能今年开始逐步普及，各行业嗅觉最灵敏的企业已经在把大模型/CV等技术应用于生成和研发流程中，尤其以IT、医药研发、游戏等武汉相对的优势产业可能受影响更大。放眼未来（比如5年后），这些行业是否还需要大量人员现场办公？例如电销、客服等确定已被AI颠覆的人力密集领域，这类中小企业在软件园的数量其实不小。严肃的投资人需要认真考虑这些更深远的问题，毕竟这可是存续期长达30年的经营类产品。
初步结论：有鉴以上，目前俺会对这类产品继续保持观察，给与“关注”评级。后面有时间一并看下上海的临港、张江、东久、北京的中关村等一线城市的Reits产品，有确定性比较高的机会后再详细聊聊。今天就酱，各位88~
参考资料：
1.中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=22897；
2.中金湖北科投光谷REIT：新一轮供应释放下能否突围，深鲤数据，mp.weixin.qq.com/s/TxA9F4CWUCqhvGKF81mQmQ。
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