投资之术——现金管理(5) 等待时机 扣动扳机！

上篇讲到了现金管理(4)北交所打新，文中提到北交所打新是今年现金管理的主线。今天我们继续介绍另外一个现金管理的品种--REITs认购，基本思路和北交所打新差不多，也是通过资金认购，根据配售率获得一定金额的REITs基金，然后上市卖出获取收益。
1.什么是Reits
REITs（Real Estate Investment Trust），读音是“瑞次”,是指“不动产投资信托基金”，也称“房地产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。它有着强制分红、收益稳健，专业化管理等特点。
它是把流动性较低的、非证券形态的固定资产转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，是固定资产证券化的重要手段。REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，也可以是机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。
通俗点讲，REITs就是指有人想买房投资，但是他没钱，于是正规的基金公司就让买不起的人一起凑钱众筹，去投资数亿、数十亿才能参与的房地产市场，这样一来投资门槛就降低了，参与的人都可以享受投资收益。
当然这里的投资品种不仅仅是房地产，还可能是产业园、高速公路、机场港口等。比如你投资了高速公路，收益就主要是过路费。你买高速REITs，就相当于承包了一小段高速公路；买了工业园区的REITs，你就是个小包租公、包租婆，收益就来自于租金、物业费等等。
2.发行情况及收益情况
我国首批公共基础设施REITs于2021年6月21日正式上市，共有9单基础设施REITs试点项目将分别在上海证券交易所、深圳证券交易所上市交易。之后每年都有多批次多款产品面向投资者推出。截至2023年6月，已上市的REITs基金产品数量达到了28只。
我们通过下表看下近一年来发行及收益情况：



可以看出，2022年之前的收益还比较可观，但2023年后的收益较为惨淡。
以中航京能光伏REIT为例,周二申购，资金占用三天，中签率为0.63%,上市首日均价10.917元，涨幅为 10.917/9.782-1=11.6%。
资金占用3天，年化收益率为：
11.6%*0.63%/3*365=8.89%。
相比北交所申购，REITs认购不存在零股分配的问题，所以收益率计算起来更直接。
3.认购方法
认购之前首先要开通“基础设施基金”的权限，然后在场内基金菜单选择“认购”(这里注意不是“申购”)，认购起点为1000元。
发行REITs的信息可以在东方财富->数据中心->新股申购->REITs 查询。
一般认购的公告，认购时间是2个交易日，不过基本第一个交易日就认购结束，然后进行比例配售，所以准备认购的，第一个认购交易日就要及时认购。
另外还有场外认购的方式，通过银行、基金公司、第三方销售机构认购基金份额。份额到账后还要进行场外转场内的操作才能卖出，不如直接场内申购灵活，这里就不展开讲了。
这里顺便普及下基金认购和申购的区别：
认购是指在REITs发行时，投资者购买REITs。认购购买过程可以在证券经纪人或互联网平台上完成。
而申购是指已经上市的REITs基金的购买。投资者可以直接在证券交易所上买入或卖出REITs。
4.当前情况
去年还是市场香饽饽的公募REITs，2023年以来，就开启了大幅下跌的模式，所以今年上市的REITs表现也都差强人意。总体来说，现在不是认购REITs的好时机，但是市场总是变化的，如同去年底连续十几只破发的北交所今年也可以成为现金管理的主线，相信头顶优质资产光环的公募REITs未来依然有机会成为机构和个人争抢的焦点。
总结
REITs（Real Estate Investment Trust）,是指“不动产投资信托基金”，REITs认购，基本思路和北交所打新差不多，也是通过资金认购，根据配售率获得一定金额的REITs基金，然后上市卖出获取收益。目前不是认购REITs的好时机，可以储备好相关知识，待市场火热时参与。
最后再强调下：REITs认购不是无风险的投资，而且目前不是认购REITs的好时机。后续还是会持续关注认购热度，在认购较火热的情况下积极参与认购。