reits基金真实股息率探讨

本文是纯学术探讨，不涉及具体品种推荐。

很多投资者好奇，reits基金往往有年限，比如，20年，30年，那么20/30年后，基金会归0吗？
银行一年期存款利率是1.75%，为啥预期派现率达10%+的reits基金，才涨这么一点点？

这里做一个明确的解答：
1 20年期限的reits基金，20年后净值归0。
2 预期派现率10%的reits基金，真实股息率远达不到10%。

很简单的道理，花100w买一支基金，每年派现5w，20年后基金归0，名义上派现率是5%。实际上是拿你的本金分红，真实股息率几乎是0。

这么复杂，有没有什么方法能够快速判断一支reits基金的真实股息率咧？
本文尝试做出探讨。

以京能光伏REIT(508096)为例
一） 财务报表的获取
在交易所公告里，很难查到的。
访问基金公司官网，京能光伏REIT(508096)，法律文件
找到招募说明书 https://www.avicfund.cn/upload/user/1/2023-3-13/195400778590.pdf
P392,现金流测算分析及未来运营展望



基金的现金分派率为年度可供分配金额除以基金预计募集规模。基金预计募集规模根据评估机构对基础设施项目的评估价值经调整计算得出，假定募集规模总计为 268,013.00 万元（包括评估基准日的资产组估值+2022 年 1-9 月份项目公司国补应收款余额+项目流动资金需求），则 2023 年及 2024 年基金的现金分派率分别为：12.18%、12.45%。

这个现金分派率12%就是众多大神分析的出处。
表中，预测2023年利润 1.82亿，但是，可分配金额，却是3.26亿。中间的差额1.4亿，显然就是大家的本金。
20年到期，26.8/20=1.38亿。非常接近。

韭菜丑认为，最简单的reits基金分红估算，直接使用净利润来估算，简单明了。
3亿份京能光伏REIT(508096)，净利润 1.82-0.17-0.26=1.39
每份净利润 1.39/3=0.46元
毛估实际股息率 按现价10.6元计算 0.46/10.6=4.3%

这样计算并不准确。但是，至少比明面上的12%更接近真实情况。

总述：简单的用 每份基金净利润/基金价格 就能更准确的估算出实际股息率。