【REITs 年报 系列 】 其一 走马观花

REITs已经第二年度披露年报了，这个品种齐齐整整的走过了一整个交易年度。中间价格历经沉浮，现在算是归于平静。
REITs系列已经想写好久了，最近已经动笔了，期间除了查阅公开数据，也搜寻了相关的很多书籍来补充知识盲点，其中有一本书用来了解一下REITs这个品种十分适宜。《》

今天就以年报概览作为开篇，后续会有系列文章持续更新。还是以往的观点：我们只会因为一个投资标的不适合我们而放弃他，绝对不会因为不了解一个标的而放弃他。我可以在风险面前认怂，但是偷懒是万万不能。

现在市场上一共是有27只REITs，其中2021年上市的有11只，2022年上市的是有13只。

REITs投资收益主要包括两部分：资本利得以及利息收益。资本利得就是来源于股价波动，低买高卖而得来的价差。利息收益来源于分红，而我们的公募REITs分红是来源于项目运营，项目运营情况决定了分红的差异。
目前看起来是有6单REITs分红不及预期的，其中5个都是高速公路REITs，还有一个招商蛇口产业园REITs。
当然高速公路REITs不仅分红不好，价格走势也是各类REITs中表现最不佳的。高速公路REITs是靠着收取过路费为主要收入的，去年由于区域疫情管控，高速公路车流受了比较大的影响。而且后期为了减负，很多高速公路也下调了费率。这些因素重叠使得原本并不富裕的情况雪上加霜。
去年受政策影响的还有产业园区，为了给企业减轻负担，很多产业园也会有降低费率的举措，但是看起来工业产业园的弹性还是可以的，这个和国外的经验也是相符的。
保障房REITs这个品类也是我不是很喜欢的，由于其肩负的重要的民生保障功能，所以其租金上涨空间就很有限。这是其成长性不太好，但是稳定性也是没有什么可质疑的，出租率丝毫不用担心。
仓储物流类的REITs是在去年疫情期间最看好的品类。尽管疫情管控都很严重，但是几乎所有的快递只是虽迟但到。
生态环保的两只一只是水务一只是绿能，表现好像都没有预期的那么好。

除了分红不及预期的，还有几只分红是远超预期的。不及预期的逻辑比较简答，远超预期的那么几只还是需要重点关注的：1、为什么出现这么大的偏差；2、由于远超预期，管理人可以计提的业绩报酬就会相对较多，是否这其中存在着“代理成本”，为了短期业绩透支未来的可持续发展。这个留在下篇讨论吧！
新的一周也要加油哦！

附上已经上市的REITs情况概览