金茂服务,物业股风光不再

金茂服务:

基本概况:

基石占比81.4%。

公司简介:

国内增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商,为增长最快速的高端住宅物业组合之一提供全方位的优质物业管理及增值服务,亦管理并经营多元化且不断增长的商业物业组合(主要包括写字楼及购物中心)以及公共物业(如学校、政府设施及其他公共空间)。

根据中指研究院的资料,过去三年该公司在管物业的平均物业管理费显著高于物业服务百强企业的行业平均水平。控股股东中国金茂是中国的顶级物业开发商。

2020年,按在管建筑面积及总收入计,金茂服务占中国物业管理市场的市场份额分别约为0.07%及0.15%。按每平方米收入计,2020年在总部位于京津冀地区的物业服务百强企业中排名第五;按高端物业管理服务项目的在管建筑面积计,2020年在北京物业服务百强企业中排名第二。

截至2021年9月30日,在管总建筑面积约为23.2百万平方米,公司的合约建筑面积达45.7百万平方米,涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市,其中67.8%位于中国一二线城市。

行业概况:

中国物业管理行业始于1981年,当时国内第一家物业管理公司于深圳成立。继《物业管理条例》于2003年正式颁布、《中华人民共和国物权法》于2007年正式颁布及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》于2021年正式颁布后,物业管理行业的监管框架日趋完善及成熟。同时,行业确立了一个公开公平的市场制度,促进了中国物业管理行业的显著成长。现今,中国物业管理行业服务于多类物业,包括住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业。

下图载列于所示年度中国物业管理行业按在管建筑面积计的历史及预测市场规模:

财务数据:

公司于往期记录期间增长强劲。

公司收入由2018年的人民币5.745亿元增加至2019年的7.883亿元,并进一步增加至2020年的9.442亿元,2018年至2020年的复合年增长率为28.2%。截至2020年及2021年9月30日止九个月,公司的收入分别为人民币6.653亿元及10.487亿元。

同时,利润由2018年的人民币0.175亿元增加至2019年的0.226亿元,并进一步增加至2020年的0.771亿元,2018年至2020年的复合年增长率为110.0%。截至2020年及2021年9月30日止九个月,公司的利润分别为人民币0.533亿元及1.094亿元。

公司竞争优势:

1、公司是国内领先且广受认可的综合物业管理服务提供商,重点聚焦核心城市;

2、凭借控股股东中国金茂的支持,公司实现了强大的项目储备,并将继续利用高可见度及可持续的增长机会;

3、公司是高端物业管理服务市场的领导者,提供优质物业管理服务;

4、作为中国城市运营服务行业的先驱,公司完全有能力迅速拓展并进一步多元化公司的城市运营物业组合及服务;

5、公司的先进技术及数字化有助公司提供智慧物业管理。

募资款项用途:

约55%将用于有选择地物色与从事物业管理、城市运营服务及社区运营的公司的战略投资及收购机会,并用于扩大公司业务规模及巩固公司领先行业地位;约22%将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区及智慧城市解决方案的发展;约13%将用于进一步开发公司的社区增值服务,以使服务产品多元化并提升盈利能力;约10%将用于营运资金及一般企业用途。

首次公开发售前投资:无

同行上市情况:

同行物业服务类21年一共上市了13只,其中暗盘5涨7跌1平,上市首日5涨5跌3平,战绩惨淡。

中签率预估

公开发行总计1014.2万股,每手500股,公开发行总计20284手,当前超购0.57倍,假设1万人申购,一手中签率 70%。

综合评估:

市值67-73亿,上下区间浮动8%左右,市盈率在77,不过这个是按照20年计算,21年前3季度净利润1.094亿,预计全年1.6亿,那么估值应该在30多倍市盈率。

金茂服务母公司金茂集团是一家拥有国企背景的高端地产开发商,依托于母公司的发展,近年来物业公司业绩增长迅速,营收和利润双增长。

数据还比较亮眼,不过现在物业股行情不在,就算拿21年的估值来横向对比其他物业股也不便宜,“同行上市情况”表中目前市盈率情况大家可以再仔细对比一下。

虽然基石占比高,可能抛压没那么重,但打新来说性价比不高,目前超购0.57,可见市场热度之低迷了。

个人操作:还是放弃吧。

风险提示:以上观点仅为个人看法,所涉标的不作推荐,投资有风险,入市需谨慎。

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发表时间 2022-03-02 10:24

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