我在淘宝拍卖买了一套上海的房子

近期我通过淘宝司法拍卖买了一套房子,记录一下这次司法拍卖的过程,并传授一些经验。
年初也就是2021年1月份我把上海的唯一住宅给卖了,准备置换大一点的房子,但是苦于没有户口导致积分不够,买不到心仪的房子(上海现在新房采取积分购买的方式,每次把认筹的客户按照积分高低排序,只取积分靠前的客户入围。每个人的积分与户口,婚姻状况以及社保年限有关系,具体可以百度)。后来就一直盯着司法拍卖,终于在上周搞定了一个房子,尽管我不是很满意。
上海的小房子卖出之后到手有420万现金,其中100万我还加仓了地产股,前几天全部卖出了保利,实现了保本出,回款了100万,目前持有的地产股只有万科了,一点没有卖出。对于房子的位置,因为一直工作生活在浦东,所以买房也只考虑浦东。至于买房预算,人到中年,升值加薪无望,失业裁员随时可能发生,所以我不打算把手里的钱都拿来买房子,也就以这个420万作为首付,因为二套房贷款,首付7成,只能买入总价600-700万的房子。这次我一口气报名了4套房子,他们拍卖时间有先有后,我有中意的其实是第二套房子,阴差阳错买了最先开拍的那套房子。
最先开拍的那套房子,也就是我现在拍中的那套,在拍卖过程中,有两个人竞争激烈,其中一个人出价异常凶猛,只要有人一出价,他就秒加,很快超过了我的预期价位,我预期550万,极限还可以再加个二三十万试一试,最极限也就580万了。我就没关注了,就去看股票了,等我去洗手间的时候,看他们还在激烈争夺,此时价格已经到了六百万出头,很明显,其他人都准备放弃,不再加价了,那个人眼看就要胜出了。我就随手出了一个价格,友情抬价,你不凶猛吗,我来帮你抬抬价,让你凶,我让你多出几万块,结果奇迹发生了,他们都不出价了,我拍中了,我简直不敢相信,我就是来抬价的啊,我不想中标啊,你们咋都不出了呢,你刚刚还凶的很呢,你不是秒加的吗,不讲武德啊。跟赵本山小品里面一样一样的,我一脸懵懵逼,”你们不往上叫了啊!“,那一刻小品里面的台词不断地在我耳边回响,”对!我们不往上叫了“。我感觉就像遇到了托一样,但是没有办法,司法拍卖,肯定没有托,这个要付法律责任的。我情绪非常激动,卧槽,这个是备选的啊,就这么扶正了,比我预期的价格整整多了四五十万呢。
平静了几分钟以后,自己拍的房,含着泪也要买完,反正也是备选方案,之前准备还算齐全,贷款材料已经提交,初审也已经通过。接下来就继续走后面的流程吧。
尽管临门一脚表现稀烂,现在还是要来总结一下经验教训,司法拍卖房子的流程如下:
1、选房,你要对所以地区的房子价格比较熟悉才行,房价波动还是比较快的,每个月可能都在变动,我们必须时刻关注房价波动,我拍下的这套房子,该地区的房价我只是大致有数,并没有非常清晰,所以这次买到的价格和市场价几乎相当,其意义也就是省了一点税费钱。就上海的情况来看,法拍其实竞争也非常激烈,较好的房子有很多人报名,所以价格你必须要非常清楚,不然很容易捞不到便宜,把自己搭进去了,其实房子也没有非常喜欢,当然了在上海,六七百万买入自己喜欢,各方面都满意的房子是不可能的,我中意的都在一千万以上,有个差不多也就行了。
2、清场,法拍房最大的风险就是清场,我拍的这套是空置的,不存在清场问题。如果不是空置的情况就需要仔细考虑一下,如果竞买公告明确说了法院清场交付,那么基本不用担心,以上海的情况举例,拍卖的法院如果是上海本地区的法院,例如浦东新区人民法院,闵行区人民法院或者虹口区人民法院,这种一般都是清场交付,但是外地人民法院例如湖北XX人民法院拍卖上海的房子,那么一般不提供清场交付,由买受人自行解决,自行承担风险,因为异地法院一般不方便过来执法。这个时候就需要分析了,在我看来如果是租客,清场就很容易,大不了租期到了请人家搬离。但是群租例外,上海这边很多群租房是由二房东出租的,那么有可能存在原房东和二房东之间的租赁合同,租期一般还比较长,最多的可以有二十年,按照买卖不破租赁的原则,你即使拍中了,后面也要继续出租,如果租金已经付清了,你什么也得不到,如果按季度支付,后面所有权是你,你可以收到租金。之前闵行区有一套房,低于市场价100万,群租状态, 我就不敢拍,害怕有租赁,我是那种没有权势,胆小怕事的小散户,宁出高价,但求安稳。如果是房东本人以及家人入住的,那么我肯定不拍了,这种就是最难清场的那种了。这里说一下我的小诀窍,很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住,我们可以看被执行人的信息,如果是外地人,上海被拍卖的房子外地人居多,尤其以江浙一带的小老板为佳,他们一般都是投资买房,后面做生意赔本,法院强制卖了他们的房子,他们的房子一般自己也不住,很多都是出租,甚至是空置状态,这种一般都比较容易清场的。如果查询出来被执行人是本地人,我建议不碰。
3、户口,我买的这套房子也没有户口,算是非常干净的房子,现在上海这边你拿到产证之后,你不能强制迁出户口,但是你卖了房子之后,你的下家是可以迁出之前的户口的。所以户口风险要小了很多。
4、贷款,司法拍卖的房子可以正常办理贷款,但是要在开拍前三个工作日申请,初审通过以后,你就可以竞拍了,拍卖成功后会有淘宝合作的服务机构(联系我的是律所)联系你,为你提供贷款服务,协助你到银行面签,提供给银行收入证明和征信报告之后,银行会审批,等你付了首付款之后,就会放款。首套房贷款比例是65%,二套房是30%,利率与二手房相同,我的贷款利率是5.7%,LRP +105bp;这里面会产生两个费用,一个是上面的服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费,一个是担保机构收取的1.5%的担保费,加一起是3%,我的贷款额是180万,总成本是5.6万。本来有机构跟我说可以帮我省去这个服务费,到他们那里办理贷款,只要出1.5%的担保费用,因为考虑到时间紧张,法拍房要求10日内付款,中间还有两个周末,再加上现在房贷额度紧张,我决定不省这点服务费了,免得因小失大。
5、法拍房的最大优点是税费各付,上海这地方税费和中介费一般都是买家支付,我预计这套房大约有40万的税,这部分我可以先垫后退,另外也省去了中介费,链家一般是两个点,12万,我买这套房最大的意义也就是省去了这点税费,本来想着买套法拍房至少要省下百万,目前来看,目标的一半都没有完成。
6、限购 上海有严格的限购措施,所以拍卖之前一点要先弄清楚自己的是否有购房资格,如果因为限购导致违约那就麻烦了,我现在可以确定北京,上海,杭州法拍房都有限购;其他地方我没核实过,不敢瞎说。

流程总结: 选房 —— 提交贷款申请 —— 拍中 —— 签贷款合同 ——查询限购——付首付款——担保公司担保——银行放款 —— 法院出具裁定书 ——核税——交税 —— 过户。

最后一点,出价的时候一定要理性,想好底线,多了坚决不要再加了,很多时候一万一万的,加着加着就高了。更加不要头脑发热,冲动出价,大家一定要以我为戒,你出的价格一定是你愿意支付的价格,像我这样的傻事不要在做了。
总的来说,现在司法拍卖越来越多,相应的流程与服务机构也越来越多,操作起来其实都比较成熟了。
发表时间 2022-01-14 17:28

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kooloo

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周大哥厉害,之前也想通过这种途径买房,后来嫌风险大就没这么做,税是真的少,不过房本上的产权来源不友好
2023-03-02 09:29 来自上海 引用
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杂货铺6688

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@老D投资
还有水、电、煤气过户这些要不要旧业主配合?
不需要的,拿到房产证的那天就可以自己去过户,水、电、煤气、这些过户时需要房产证+身份证(身份证与房产证同一人),自己去自来水公司、供电局、煤气公司营业厅即可过户,无需原业主出现。
2023-02-28 21:48 来自广东 引用
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立青博格

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mark
2023-02-28 18:26 来自江苏 引用
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老D投资

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@杂货铺6688
我6年前用儿子名额买了一套二手房给儿子,那个旧业主搬去北京发展了,由于北京户籍很严格,旧业主的户口一直都在广州的这套房子里没有迁移。
本月初我儿子去区户籍中心把户口迁到了这套二手房里,就是说这套房子里现在有2个户口簿,但学位只能是我儿子有权利享用。即使旧业主的户口没有迁出,公安系统的户籍中心也是可以让新业主再开一个新户口簿的。实践出真知,证明买房子不需考虑旧业主是否已把户口迁走,对新业主没有任何影...
还有水、电、煤气过户这些要不要旧业主配合?
2023-02-28 16:06 来自广东 引用
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法拍房也回暖了?
2023-02-28 15:36 来自山西 引用
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杂货铺6688

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2017年3月之前广州的单身人士可以买2套住宅,之后政策变为有家庭才能2套。当时我儿子还是单身,我在2016与2017年2月一口气为儿子买了2套住宅,其中的一套就是旧业主的户口一直没迁移的。
2023-02-28 13:47 来自广东 引用
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杂货铺6688

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@老D投资
据说广州这边现在买房迁移户口是要看新的房产证。房产证+户口本才能享有户籍区域的各种福利,比如学位等。
我6年前用儿子名额买了一套二手房给儿子,那个旧业主搬去北京发展了,由于北京户籍很严格,旧业主的户口一直都在广州的这套房子里没有迁移。
本月初我儿子去区户籍中心把户口迁到了这套二手房里,就是说这套房子里现在有2个户口簿,但学位只能是我儿子有权利享用。即使旧业主的户口没有迁出,公安系统的户籍中心也是可以让新业主再开一个新户口簿的。实践出真知,证明买房子不需考虑旧业主是否已把户口迁走,对新业主没有任何影响,对旧业主就有影响。
2023-02-28 13:37 来自广东 引用
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老D投资

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@老D投资
如果我房子的买家要将户口迁入我的房子呢?那我岂不是两边都有麻烦
据说广州这边现在买房迁移户口是要看新的房产证。房产证+户口本才能享有户籍区域的各种福利,比如学位等。
2023-02-28 12:45修改 来自广东 引用
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老D投资

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@鲍德温的面具
是的,就是这个意思
如果我房子的买家要将户口迁入我的房子呢?那我岂不是两边都有麻烦
2023-02-28 12:41 来自广东 引用
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鲍德温的面具

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@老D投资
不是很明白。举例,我卖了自己的房子后准备将自己的户口迁入新买的二手房时,发现这房子的房东还没将他的户口迁走,我就可以去派出所申请冻结不动自己原来的户口。是不是这个意思?
是的,就是这个意思
2023-02-27 22:58 来自上海 引用
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老D投资

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@鲍德温的面具
更新一个户口的事情,这两年上海买房关于不能强制迁移户口的坑已经被填了。你买房如果发现下家户口还在可以在派出所提出冻结迁移户口的需求,这样下家的户口就没用了
不是很明白。举例,我卖了自己的房子后准备将自己的户口迁入新买的二手房时,发现这房子的房东还没将他的户口迁走,我就可以去派出所申请冻结不动自己原来的户口。是不是这个意思?
2023-02-26 22:04 来自广东 引用
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心系湖湘

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@放牛班之春
实践出真知。最烦没有法拍经历瞎BB的。
去年12月份是房价的冰点,从法拍房的情况看也证明了这点,当时法拍房的一拍无人问津。
坐标江苏某市,元旦后房价回暖,春节后房价成交量回暖势头更加明显。我观察到春节后很多法拍房的一拍就进入竞争。
我春节前果断出手,拍得主城区一套小房子。从得手——付清房款——解封解押——过户——退税——前房主搬离——收房,不到一个半月,还包括春节假期。
江浙沪地区的法院比较靠谱,...
去年11-12月确实是最悲观绝望的时候
疫情 躺平 等待冲击
春节后法拍立马回暖了,跟北交所打新一样,没有超额收益了
在一个内卷的市场,只能获得略高于贷款利率的平均收益。
2023-02-26 21:41 来自广东 引用
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花园小琴

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@andjsmile
6 年前,我也吃过一摸一样的亏。
一个手表。2 个人抢。我手贱,8000 的时候我抬了个价,有人和我抢。
然后就网上喊价。到 13000 的时候,他突然收手了。这时候我冷静下来,
发现手表根本不值那么贵,对面一定是托。
然后我就在聊天里各种激将对面,说对面怎么怂了,再加几轮我都是秒 call。
过了会对面真的又加了次价。我立即关闭了网页,哈哈哈。
果然是个托。他买回去过几天又挂出来了。
没想到吧,...
拍卖还能加对面聊天吗,好有喜剧画面
2023-02-26 19:50 来自湖北 引用
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lazioslg

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@xcgdgp
我不明白为什么法院成为法盲的重灾区。
你房子卖了500万,各种税费加起来会超过500万吗?不会从500万里面扣?“谁替他付谁“?这个是他是谁?房子自己提自己付税,又不是付不起。我好奇如果房子零成本,卖价500万,无其他税费,个人所得税怎么征,是100万还是125万。
法拍房是严重瑕疵交易标的,没有一半的折价我绝对不买,这一半的折价最后弄下来搞不好也就比市价便宜一两成,还有难以交付的风险,犯得着吗?...
法拍房不同地区的税费规则也不同,我们这里的法拍房明确说明了,契税和个税都由买受人承担,个税是按成交价的3%计算,契税要看是否是首套房和面积的大小,最高也要按成交价的3%计算!
2023-02-26 18:43 来自新疆 引用
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Jingkm

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我去年也拍中了一个车,算下来便宜不多,折腾了一个月才过户,太费事了
2023-02-26 18:28 来自河北 引用
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lazioslg

赞同来自: 乐闲 magicdevin

@KKKKKKK
打死不买法拍房!费事费钱浪费精力!有这劲好好研究一下股票不香吗?
这里面的所以问题都是靠法律程序,一旦有一个问题卡住了,止损都来不及!
楼主心真是大啊!自己没房还买法拍房,这是执行的顺利,要是不顺利拖个3-5年,一边交着房租,一边80多万压着不能动,再耽误孩子学习和自己工作,你老婆和父母再和你一闹,你脑瓜子不知道要大几圈了!
正是因为并不是所有的人都愿意去买法拍房,所以才存在法拍房捡漏这种可能!有些人专门研究法拍房和相关法律的,吃的就是这碗饭!也就是说,林子大了,什么鸟都有,你感觉头大风险大的事情,偏偏有人就喜欢冒风险,从风险中挖掘机会!
2023-02-26 18:16 来自新疆 引用
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是我的心在动啊 - 如果没有成功,说明努力还不够,成功者决不放弃,放弃者绝不成功。成功者很辛苦,失败者更辛苦,失败者需要辛苦一辈子。

赞同来自: DragonAJA hjndhr

前2个月拍了2套商铺,还是比较麻烦,发誓不买法拍房了,过程太麻烦,现在已经过完户,房产证到手,税也退了回来。两个商铺全部费用花了82万,商铺倒是非常好租,人流量非常大,不过整租租金也才5万,我觉得不划算,准备零租,零租可以租9万多,但是要11月才能清场,原租户一定要到期才走,太麻烦了,奉劝搞不懂法拍房的一定不要去拍,我研究了几个月,还是踩了坑!
2023-02-26 17:51 来自四川 引用
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杂货铺6688

赞同来自: zzczzc666

就是说如果旧业主不迁走户口的话,一套房子是可以有多个户口本的,而小孩上幼儿园或上学都必须出示户口本+房产证,而只有真正的新业主才具有户口本+房产证,所以只有新业主小孩能有学位,旧业主无法出示房产证没有学位。
2023-02-26 17:07 来自广东 引用
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andjsmile -

赞同来自: 两颗小白菜 口口夕口木 千秋雪132 apple2019 风收益险 画眉 Restone edvintracy newbison chenjiandong31 花园小琴 sunpeak gilmore1 lweila xia1111111 imkowan 喜欢大海 数据矿工更多 »

6年前,我也吃过一摸一样的亏。

一个手表。2个人抢。我手贱,8000的时候我抬了个价,有人和我抢。

然后就网上喊价。到13000的时候,他突然收手了。这时候我冷静下来,

发现手表根本不值那么贵,对面一定是托。

然后我就在聊天里各种激将对面,说对面怎么怂了,再加几轮我都是秒call。

过了会对面真的又加了次价。我立即关闭了网页,哈哈哈。

果然是个托。他买回去过几天又挂出来了。

没想到吧,淘宝拍卖最早是有聊天页面竞拍者可以聊天的。

所以不要嘲笑楼主哦,机智如我,也有当新手的时候。
2023-02-26 16:49修改 来自上海 引用
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杂货铺6688

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@百战百胜心法
大师,在吗,请教下你,法拍房过户会不会有什么风险?怎么查这个房子名下有几个人落户呀?
坐标广州,新业主的落户只与谁是真正的新业主有关,即使原业主的户籍没有迁出,新业主也可以新开一个户口本,公安户籍中心会给新业主上新户口本,并且一旦发生学位等冲突时则新业主具有优先权享受一切户籍政策,同时旧业主失去户籍政策(即使旧业主户籍没有迁出)。
2023-02-26 16:48 来自广东 引用
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闭着眼呼吸

赞同来自: sisy007 六币 sunpeak

这贴充分说明了公家的信用对大部分人来说就是摆设
2023-02-26 16:42 来自黑龙江 引用
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@瘦骨铜声
把我写在知乎的法拍房经历,借楼主的宝地po一下。为什么高赞统统都说法拍房不可买?我现身说法一下!!!首先,我买的这套法拍房是赚钱的,以下粗步估算年化收益率为18.94%。不喜欢听故事,只喜欢看投资思路的朋友,捡下面重点看。1、成本篇。房屋成交价是86.2万。房子欠物业费、水电费几乎忽略不计(没有物业,手动滑稽)。税费一共是(被执行人方25860+买受人方12930)=38790元。因为法院公告,...
学习
2023-02-26 16:03 来自浙江 引用
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放牛班之春

赞同来自: 口口夕口木 hantang001 大卫1988 kjm521 gaokui16816888 乐鱼之乐 流沙少帅 PPPJJJABC happysam2018 等待等待牛市 skyblue777 hippohippo 音希声 坚持存款 本德莱耀西 阳光下的生活 nonononoyes 眼睛 jiandanno1 可期可梦 geneous zwj2333 泛舟Rain edvintracy hydk zzczzc666 心系湖湘 BenjaminAA 大道之行也 place91 杂货铺6688 ergouzizzz hannon xineric 更爱真理 XIAOHULI92 花园小琴更多 »

实践出真知。最烦没有法拍经历瞎BB的。
去年12月份是房价的冰点,从法拍房的情况看也证明了这点,当时法拍房的一拍无人问津。
坐标江苏某市,元旦后房价回暖,春节后房价成交量回暖势头更加明显。我观察到春节后很多法拍房的一拍就进入竞争。
我春节前果断出手,拍得主城区一套小房子。从得手——付清房款——解封解押——过户——退税——前房主搬离——收房,不到一个半月,还包括春节假期。
江浙沪地区的法院比较靠谱,法院对房子的调查比较详尽,信息披露比较充分,大大降低了买法拍房的风险。
楼主的帖子也给了我一些启示,在此感谢楼主。
2023-02-26 14:10 来自江苏 引用
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jeffrey810

赞同来自: xineric

@xyz_jia
回复几个问题:
1、关于看房,事先我没有看过房子,不过这个法院组织了一次集中看样,很多人过去看,我只是大概知道房子所在的位置,大致的价格。我拍到手的价格比评估价大约只低了4%;后面担保公司的工作人员告诉我,其实拍中的大部分是没有看样的。
2、关于税费,上海法拍是税费各付,我先垫付卖家的税费,大约是5.6%的增值税和2%的所得税,后面向法院申请退还,法院扣除了税费以及执行费用之后会给卖家;
3、目前...
现在同一小区又有一套,起拍价520。离婚经济纠纷导致法拍,连物业费都没欠过。
2022-11-29 23:44 来自上海 引用
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alex山大

赞同来自: pppppp xineric

@百战百胜心法
大师,在吗,请教下你,法拍房过户会不会有什么风险?怎么查这个房子名下有几个人落户呀?
上海这里有小程序可以查询,一般法院会清楚的标注有无户口。另外,现在上海的户口可以强制迁出了。例如我买的房子,里面有户口的话,我不能迁出,因为法院已经说明有户口了,视为我认可了,但是我卖了房子,这个房子的下家可以强制迁出 上上家的这个户口,所以户口目前影响比较小了,最核心还是腾退的风险。
2022-08-19 09:26 来自上海 引用
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alex山大

赞同来自: 何处相思 edvintracy xineric

@百战百胜心法
请教下:除了淘宝网页右方的拍卖辅助公司(这个据说是1.5%手续费),还需要找中介吗(中介说5%手续费,包腾退,感觉是骗子)?
你买已经腾空的房子,这种没有腾空的房子,我其实也不太敢碰的,哪怕多出钱我也买干干净净的房子,如果法院都不好腾空,我有什么理由相信一个中介结构可以腾空呢。
2022-08-19 09:23 来自上海 引用
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KKKKKKK

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打死不买法拍房!费事费钱浪费精力!有这劲好好研究一下股票不香吗?
这里面的所以问题都是靠法律程序,一旦有一个问题卡住了,止损都来不及!
楼主心真是大啊!自己没房还买法拍房,这是执行的顺利,要是不顺利拖个3-5年,一边交着房租,一边80多万压着不能动,再耽误孩子学习和自己工作,你老婆和父母再和你一闹,你脑瓜子不知道要大几圈了!
2022-08-19 09:04 来自湖北 引用
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lockyz

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@rnll
深圳吧
广东的好像都是买家承担全部。

再去看了一下,司法拍卖的,淘宝不收费,但非法院,例如是银行处置的,淘宝就收费
2022-08-19 08:56 来自广东 引用
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gztom

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@百战百胜心法
请教下:除了淘宝网页右方的拍卖辅助公司(这个据说是1.5%手续费),还需要找中介吗(中介说5%手续费,包腾退,感觉是骗子)?
中介不清楚,拍卖平台的辅助公司是借钱给买主做竞购保证金,不管买主是否竞价成功,都必须在几天内还清本金和手续费。
2022-08-19 00:19 来自广东 引用
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rnll

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@locky_z
15,16年的时候参与过几次,成交过2套.那时候真的是下大腿雨
但17,18年知道的人多了,都基本拍成市价,就不再关注.
今天上去看了一下已成交的,还是和市价差不多,并且现在淘宝居然对某些标的物收费了?,但又不是全部要收费?

另外,买家是否承担双方的税,不同地方不同规定,至少我这里法院挂出的标的物,从15年到现在,都写着买家要承担卖家的税.
深圳吧
2022-08-18 23:24 来自广东 引用
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lockyz

赞同来自: sjm777 叶子120303 gztom

15,16年的时候参与过几次,成交过2套.那时候真的是下大腿雨
但17,18年知道的人多了,都基本拍成市价,就不再关注.
今天上去看了一下已成交的,还是和市价差不多,并且现在淘宝居然对某些标的物收费了?,但又不是全部要收费?

另外,买家是否承担双方的税,不同地方不同规定,至少我这里法院挂出的标的物,从15年到现在,都写着买家要承担卖家的税.
2022-08-18 21:01 来自广东 引用
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百战百胜心法

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@xyz_jia
这种情况下,你拍到了,他不搬走,你没有什么好的办法啊
请教下:除了淘宝网页右方的拍卖辅助公司(这个据说是1.5%手续费),还需要找中介吗(中介说5%手续费,包腾退,感觉是骗子)?
2022-08-18 20:17 来自湖北 引用
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百战百胜心法

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@瘦骨铜声
把我写在知乎的法拍房经历,借楼主的宝地po一下。为什么高赞统统都说法拍房不可买?我现身说法一下!!!首先,我买的这套法拍房是赚钱的,以下粗步估算年化收益率为18.94%。不喜欢听故事,只喜欢看投资思路的朋友,捡下面重点看。1、成本篇。房屋成交价是86.2万。房子欠物业费、水电费几乎忽略不计(没有物业,手动滑稽)。税费一共是(被执行人方25860+买受人方12930)=38790元。因为法院公告,...
大师,在吗,请教下你,法拍房过户会不会有什么风险?怎么查这个房子名下有几个人落户呀?
2022-08-18 20:14 来自湖北 引用
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百战百胜心法

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@xyz_jia
这种情况下,你拍到了,他不搬走,你没有什么好的办法啊
楼主,过户有没有什么风险,如果可以过户,房子在你名下,他不搬走,长期住,不现实呀!毕竟房子是你的了
2022-08-18 20:13 来自湖北 引用
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rnll

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@瘦骨铜声
把我写在知乎的法拍房经历,借楼主的宝地po一下。
为什么高赞统统都说法拍房不可买?我现身说法一下!!!
首先,我买的这套法拍房是赚钱的,以下粗步估算年化收益率为18.94%。不喜欢听故事,只喜欢看投资思路的朋友,捡下面重点看。
1、成本篇。
房屋成交价是86.2万。房子欠物业费、水电费几乎忽略不计(没有物业,手动滑稽)。税费一共是(被执行人方25860+买受人方12930)=38790元。因为法院...
不是凶宅吧。。。
2022-08-18 19:11 来自广东 引用
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ccaohq111

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mark一下
2022-08-18 18:38 来自四川 引用
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格式不正确

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优秀,我都是买一手房,胆子小。佩服
2022-08-18 16:48 来自浙江 引用
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风云变

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楼主大赞
2022-08-18 16:00 来自广东 引用
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瘦骨铜声

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把我写在知乎的法拍房经历,借楼主的宝地po一下。

为什么高赞统统都说法拍房不可买?我现身说法一下!!!
首先,我买的这套法拍房是赚钱的,以下粗步估算年化收益率为18.94%。不喜欢听故事,只喜欢看投资思路的朋友,捡下面重点看。
1、成本篇。
房屋成交价是86.2万。房子欠物业费、水电费几乎忽略不计(没有物业,手动滑稽)。税费一共是(被执行人方25860+买受人方12930)=38790元。因为法院公告,交易过程中依照相关法律法规和政策规定产生的由被执行人承担的税费,由买受人“垫付”,垫付的税费从“拍卖价款中优先支付”。所以,房屋实际成本=862000+12930-25860=849070元。每房屋建筑面积是116.55平方米,成本7285元/每平米。
2、收益篇
(1)我买的房子是楼梯房(市中心万达旁3楼,周边有拆迁盖小学等设施计划),预计均价在10000元左右(当地电梯新房一万四左右)。因为我房子的装修比较老旧,房屋的布局也比较差。目前房屋就按9500元/每平米估值,可获得款项1107225元。
(2)卖出契税和个人所得税。契税由买方支付,暂不考虑。个人所得税按1.5%(此块如有错误请纠正)。则税费=1107228*1.5%约等于16608。
(3)本地限售三年,期间银行利息不菲。因本人是法拍房,时间紧,当地银行给了我当时最高的利率(不清楚有没有被坑)5.85%。房贷总额51万,分三十年等额本息还款。我们模糊计算一下三年的利息应等于510000*5.85%*3=89505元。实际因为我在不断还款,没有这么高的利息。因为利息很高,所以我现在还房贷,相当于投资一个收益率为5.85%,绝不可能违约的信托产品。等还款一年期满没有违约金,我就会凑些低成本的资金尽量把房贷还掉,把利润从银行抢回来。
(4)因为这套房是本人的唯一住房,因此目前我已入住。因为入住带来的家具粗步算了一下按2万计算。同时省去的房屋租金按照每月2000元保守估计,三年大约72000元。所在的小区停车很好停,还不用买车位,这种无形的好处就不去计算。
3、利润率篇
利润=1107225-849070-16608-89505-20000+72000=204042。
首付款=849070-510000+20000(装修)=359070元。
年化收益率=204042/(359070*3)≈18.94%。

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更新0610:
本周刚刚把户口从公司集体户迁移到自己买的房子。原以为可能会有什么问题,结果非常顺利。令人唏嘘的是,除了两个租户挂在户口下,还有一对父女,父亲已经去世了,女儿14岁。这个信息确实意味着很多。考虑到14岁的孩子可能还在读初中,户口移走的话会影响读书,我和窗口的工作人员说就放着吧。都说买房要买旺房。如果家里信风水的,还是不要买法拍房。

更新:上上周末刚刚安装了隔音窗户,就普通的断桥铝门窗,有空拍一下协议给大家看一下。隔音效果良好,开窗基本窗边60左右的分贝,关了窗户40以下的分贝,如果在主卧大床上面已经达到了30左右常人舒适睡眠的分贝了。不过安静之后,楼上的脚步声突然清晰了起来,以前都没注意。至此,我法拍房噪音污染的一个弊端解决了。不过还是不喜欢房型,争取早点卖掉,换个更好的房子。

2022-08-18 15:15 来自福建 引用
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楼兰资本

赞同来自: weileanjs

@大周期
2000年m2是13.4,2021年m2是240,2000年上海的房价基本在3326元/㎡左右,涨了20倍,再过20年,还能涨20倍不。
完全可以,所有人民币后面+个零就行了
2022-08-18 15:11 来自广东 引用
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Wangyuliang

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@结金体
请问邮币卡拍卖在什么网站?我有一些多年前买的彩银币,和一些低于面值的小型张,彩银币是五盎司的杨门女将,有两箱48枚,不知道通过拍卖网站出手是否合适?
可以闲鱼出了。网站有赵涌在线,但是是双向手续费的,看仔细了。
2022-08-18 14:49 来自浙江 引用
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债券小白

赞同来自: Azhuzhu newbison flybirdlee billyqwer xineric 米糕不是米糕 好奇心135 评级上调更多 »

最近给一个央企下面的小贷公司做清退的法律顾问,因为国资委要求央企聚焦主营业务,放弃不务正业的。
这家小贷从20年就停止了新增贷款,但是还剩了70多笔不良债权一直没法收回,需要审计评估后后卖给第三方再注销。
看了一下这70多笔,其中超过一半是有不动产抵押的,小贷公司也申请了强制执行,很多一拍二拍都流拍了。在目前的房地产环境下,小贷公司也不愿意接受以抵押物直接抵债,怕未来不好变现。
2022-08-18 14:31 来自天津 引用
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alex山大

赞同来自: 纳普 债券小白 xineric

@百战百胜心法
为什么房主家人住的房子不要参与竞拍呀?
这种情况下,你拍到了,他不搬走,你没有什么好的办法啊
2022-08-18 14:02 来自上海 引用
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百战百胜心法

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为什么房主家人住的房子不要参与竞拍呀?
2022-08-18 13:26 来自湖北 引用
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alex山大

赞同来自: xineric 门中木 pppppp 数据矿工

@pppppp
还是要请教
上海市普陀区泸定路568弄9号1601室 - 司法拍卖 - 阿里资产
https://sf-item.taobao.com/sf_item/678233850901.htm%3Fspm%3Da2129.25287131.puimod-pc-search-list_9018433170.28%26amp%3Bp ... f4-953c-a404804c1320
这套房产,被执行人:何某;...
以第一个举例,公告里面有这样一句话 ”所涉及的本次拍卖标的过户应由原权利人及买受人承担的税收和费用【包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人(企业)所得税、房产税、维修基金和其它相关费用,以相关部门最终核定为准】,依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担,但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内,持有效支付凭证至本院申报退款,逾期视为买受人自愿负担。“这就是说卖家的税费你不用承担了,只需要垫付,后面会退给你。买家的税费主要就是一个契税,取决于你是不是首套房,首套房1.5%,90平以下是1%,二套3%;大部分时候你拍卖成交后,淘宝有合作的辅助机构,会协助你办理贷款以及交易过户等等,我当时是收取贷款金额的1.5%,一切问题你可以咨询他。法院和房产交易窗口,你是找不到人的,人家也不会搭理你的。法院的事项也是委托给一个第三方法拍辅助机构去做的,我从头到尾没有和法院接触过。
2022-08-12 15:15 来自上海 引用
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alex山大

赞同来自: wdwonderone pppppp

@低低风险套利
感谢分享, 请问贷款材料提前提交是怎么做的? 还没买房就可以让银行先审核房贷吗?
报名的时候就可以看到需要不需要贷款,在那里选择需要贷款,提交材料给银行审核就知道了,一般是第三方联系你,和你说情况,贷款额度和 利率等等,如果初审核通过,你就可以放心拍了
2022-08-12 15:07 来自上海 引用
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结金体

赞同来自:

@Wangyuliang
建议大家多拍卖拍卖,就习惯了。楼主这种情况我以前经历很多次了。不过我拍的是低价值的邮票钱币之类的。就想捡漏,最后自己价格加上去。还有就是快截标了出个价,最后发现只有自己。房子价格高还可能有漏,邮币这类的,基本上很难捡到漏。
请问邮币卡拍卖在什么网站?我有一些多年前买的彩银币,和一些低于面值的小型张,彩银币是五盎司的杨门女将,有两箱48枚,不知道通过拍卖网站出手是否合适?
2022-08-12 14:24修改 来自广西 引用
0

低低风险套利

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感谢分享, 请问贷款材料提前提交是怎么做的? 还没买房就可以让银行先审核房贷吗?
2022-08-12 09:19 来自浙江 引用
1

pppppp - +---++--+-+++++++++++

赞同来自: achille77

还是要请教

上海市普陀区泸定路568弄9号1601室 - 司法拍卖 - 阿里资产
https://sf-item.taobao.com/sf_item/678233850901.htm%3Fspm%3Da2129.25287131.puimod-pc-search-list_9018433170.28%26amp%3Bp ... f4-953c-a404804c1320

这套房产,被执行人:何某;个人属性;

上海市长宁区安顺路58弄淮海名邸5号302室 - 司法拍卖 - 阿里资产
https://sf-item.taobao.com/sf_item/678056832001.htm%3Fspm%3Da2129.25287131.puimod-pc-search-list_9018433170.19%26amp%3Bp ... f4-953c-a404804c1320

而这套房产,被执行人:上海XX置业(集团)有限公司,企业属性;

请问,原房产权利人,是个人或是企业,两者的税费是否差距很大;
在过户过程中所发生的由原权利人及买受人承担的税收和费用,
拍卖人再缴纳保证金后,能否提前计算得知买受人应承担的税收,费用;
具体咨询拍卖公司,请其介绍到税务部门,房产交易中心相关窗口吗?
2022-08-11 21:55修改 来自上海 引用
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门中木

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@风停雨息
有些竞价的就是房主,价够了他就出,这些人有钱就是不还,违约金直接还债
15年之前没什么人气。现在都是套路。
2022-08-11 15:32 来自江苏 引用
1

子轩的Daddy

赞同来自: xineric

@海敏说钱号
没有上海户口不能买,有上海户口可以买。
我说的当然是上海户籍的情况下……
2022-08-11 15:12 来自上海 引用
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海敏说钱号

赞同来自:

@子轩的Daddy
在上海,没有结婚的单身满18周岁,可以买一套房。就是积分比较低而已。不热门的新房或者二手房还是可以买的。
没有上海户口不能买,有上海户口可以买。
2022-08-11 13:14 来自上海 引用
2

Wangyuliang

赞同来自: pppppp 口口夕口木

建议一些个拍卖网站什么邮票试着拍卖拍卖玩玩。
为什么会秒出价,因为他设置了底价,只要比底价低,系统自动加价覆盖,所以你说的情况是一个人手工出价,但是一直没到另一个人的底价,所以被覆盖,他就一直出,结果对方没在出了,对方的底价到了,这时候其实这个人也冷静了,知道底价了,后悔了。刚好你去出价,所以就没人加价了。
2022-08-11 11:45 来自浙江 引用
1

mayidiyi

赞同来自: xineric

几乎全错,所以也很难去具体说
2022-08-11 10:55 来自上海 引用
0

xcgdgp

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@frisker
这个,作为跟这个行业近距离接触过的人,必须说这一层的说法完全是错误的……
错在什么地方?
2022-08-11 10:42 来自河北 引用
0

graf

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法拍房
2022-08-11 10:27 来自上海 引用
0

longinv

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patpat楼主,有新房总是开心的
2022-08-11 10:21 来自上海 引用
3

longinv

赞同来自: lweila mayidiyi xineric

@xcgdgp
我不明白为什么法院成为法盲的重灾区。
你房子卖了500万,各种税费加起来会超过500万吗?不会从500万里面扣?“谁替他付谁“?这个是他是谁?房子自己提自己付税,又不是付不起。我好奇如果房子零成本,卖价500万,无其他税费,个人所得税怎么征,是100万还是125万。
法拍房是严重瑕疵交易标的,没有一半的折价我绝对不买,这一半的折价最后弄下来搞不好也就比市价便宜一两成,还有难以交付的风险,犯得着吗?...
这个,作为跟这个行业近距离接触过的人,必须说这一层的说法完全是错误的……
2022-08-11 10:20 来自上海 引用
2

xcgdgp

赞同来自: edvintracy 大魏忠臣毌丘俭

@天地任我行
法拍房所有的税费由买方付呀,上海例外?卖方可能找不到,谁替他付税?国家吃亏?
我不明白为什么法院成为法盲的重灾区。
你房子卖了500万,各种税费加起来会超过500万吗?不会从500万里面扣?“谁替他付谁“?这个是他是谁?房子自己提自己付税,又不是付不起。我好奇如果房子零成本,卖价500万,无其他税费,个人所得税怎么征,是100万还是125万。

法拍房是严重瑕疵交易标的,没有一半的折价我绝对不买,这一半的折价最后弄下来搞不好也就比市价便宜一两成,还有难以交付的风险,犯得着吗?

我当年学法学的时候,法理学对法律的功能论述中,最重要的一条是:可预见性。滑稽的是,法拍房拍了之后是个情况,完全不可预见。

从经济学的角度看,完全不可预见,就是高风险,需要高回报,这并不利于保障债权人的利益
2022-08-11 09:46 来自河北 引用
2

yaosongshen

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法拍房在中国捡漏可能性不大 都是套路
2022-08-11 09:29 来自北京 引用
8

风停雨息

赞同来自: 包包123 小博弈 稳健如风 蝶之梦 zyynull 门中木 zzzer 囤基居奇更多 »

有些竞价的就是房主,价够了他就出,这些人有钱就是不还,违约金直接还债
2022-08-11 09:06 来自江苏 引用
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mayidiyi

赞同来自: 口口夕口木

买房子这么大的事情,感觉楼主做的功课不够。
先说个小问题,现在不存在20年租赁合同的事情,长租合同必须备案才有效,备案了法院自然就知道了,看看淘宝现在每年拍卖多少万套房子,没有出现过长租纷争。
关于新房,楼主没有户口,那就是以家庭名义,50分,人到中年,按15年社保,合计70多分,这个分数除了个别红盘(占比不到10%),绝大多数楼盘都能入围,特别是今年,整体入围分数都在走低,而且可以预期的是还将继续走低,原因很简单,高分人数的积累没有消耗快,而土拍和推盘在放量。如果绝大多数的新房满足不了你的需求,而在淘宝法拍房上竟能找到4套备选的房子,这一点是很神奇的。
2022-08-11 08:52 来自上海 引用
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四国大战

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法拍房的公布信息在哪些渠道可以看到?
2022-08-11 08:40 来自上海 引用
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huxj2015

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常言道:冲动是..............
2022-08-11 07:56 来自四川 引用
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活在香树山

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群主赚大了
2022-08-11 07:26 来自江苏 引用
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pppppp - +---++--+-+++++++++++

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请教楼主
@xyz_jia

原文中,“这里说一下我的小诀窍,很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住,我们可以看被执行人的信息”

请问在报名缴纳定金前,通过什么渠道来查看,被执行人的信息,谢谢!
通过法院申请,特定网站来查阅信息嘛?
2022-08-11 05:34修改 来自上海 引用
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alongside - wait

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几个月前时间在江浙二线城市也法拍了一套,2个月全部搞定。
江浙沪的法院办事效率还是蛮高的,安全、放心。

给 法官们 点赞。
2022-06-09 16:38 引用
38

alex山大

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最后一次更新一下状态,已经收到了法院的退税——卖家的个人所得税和增值税,合计40万元左右。集友们以后有参与拍卖的可以仔细看法院公告,有的是买家承担,有的是买卖双方各付,所以看清楚情况,避免给出错误的出价。本来上海法院3月份就应该退钱,但是因为疫情的原因,一直到昨天6月份了才收到退款,集友们以后有这方面的问题也可以私信我。
2022-06-09 09:50 引用
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rnll

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@xyz_jia
更新一下状态,目前已经拿到房产证和钥匙;卖家的税费合计40万,由我先行垫付,后续法院会退还给我,但是需4-6周的时间。此次购房应该就省去了这个40万的税费和10万元的中介费,没有捡到漏。
确定会退税?深圳没有听说过有此操作。
2022-02-11 14:12 引用
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alex山大

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更新一下状态,目前已经拿到房产证和钥匙;卖家的税费合计40万,由我先行垫付,后续法院会退还给我,但是需4-6周的时间。此次购房应该就省去了这个40万的税费和10万元的中介费,没有捡到漏。
2022-02-11 13:53 引用
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债券小白

赞同来自: billyqwer ryanxzqn

@我爱投资可转债
是有“买卖不破租赁”的原则,但可以违约啊,撕毁租赁合同,大不了赔钱。
租客可以起诉要求排除妨碍,返还占有(租赁是合法的有权占有),不要钱,只要接着住,法院是会支持的。
2022-02-11 11:18 引用
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onegenius

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感谢楼主分享
2022-02-11 10:41 引用
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捉螃蟹啦

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lz应该还是想拍的,不然不可能加价!毕竟不是就是块,尤其是上jsl的
2022-02-05 10:49 引用
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Wangyuliang

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建议大家多拍卖拍卖,就习惯了。楼主这种情况我以前经历很多次了。不过我拍的是低价值的邮票钱币之类的。就想捡漏,最后自己价格加上去。还有就是快截标了出个价,最后发现只有自己。房子价格高还可能有漏,邮币这类的,基本上很难捡到漏。
2022-02-05 09:50 引用
4

月光林地

赞同来自: 心系湖湘 xineric jjmdh 黑神仙鱼

@beach801114
人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网。这些网都是入围最高院的合法排名网站,都是具备法律效益的,有些网关注的少,很有可能就有漏网之鱼哦,但是需要去盯,因为我国的司法拍卖流程是由执行法院来进行处置的,也许一套上海的房产由某个地方小县城的法院负责执行拍卖,那么如果当地有懂的人,又与法院比较熟悉,那么就会从评估就开始介入了,评估价一般是由评估公司根据...
评估价和起拍价是两个概念,根据网上拍卖司法解释,不动产一拍起拍价可以在评估价基础上打七折,二拍时再打八折,二拍流拍后可以申请变卖,但变卖价格与二拍起拍价相同。

在实践中,法院往往倾向于以房抵债或被执行人,这时他们就会拿评估价作为起拍价,并且让你同意拍卖不出去后以房抵债(这是符合法律规定的)或更进一步债务两清;这时稍不注意或不熟悉法律规定,房子就砸手里,你再往外卖一是只能按二手房,需缴纳税费,二是最终到手钱数比你应讨回的少。所以按评估价拍卖就是个陷阱,一定要据理力争。
2022-02-04 18:57 引用
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FRANK2000

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2022-02-04 16:11 引用
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Liberia

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好帖,感谢
2022-02-04 15:41 引用
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大周期

赞同来自: 楼兰资本

2000年m2是13.4,2021年m2是240,2000年上海的房价基本在3326元/㎡左右,涨了20倍,再过20年,还能涨20倍不。
2022-02-04 13:37 引用
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batang

赞同来自:

mark
2022-02-04 11:39 引用
23

低风险策略 - 以低风险策略构建投资组合

赞同来自: AH123456 J007057400 龙猫coco elane xineric 栗子先生没得猫 明园 堂吉诃德加 bio7wolf hotelnew 流沙少帅 学长的投资笔记 adansmu zymm starcai 你猜再猜 心系湖湘 数据矿工 jadepan jlmscb newbison 好奇心135 种菜de小蔡更多 »

@低风险策略
8月底拍了套房子,只比市场价便宜10%多一点点,过户倒是快一天搞定。现在还不给我钥匙,房产证是两个85后夫妻,男方父亲要强占,一点都没搬家的意思。。执行局法官说被执行人上有老下有小叫我等,说一定给我。。。我也只有等,也不知道等到什么时候。。
房子拿到手了,今天原房东的老婆,带我去接的房,然后回法院双方签字按手印就算交接成功了,下午去物业办登记,物业费只有这个月没交。然后换锁,晚上进去打扫房子卫生清理垃圾,乱得不行原房东把家具书桌床沙发茶几。。家电包括空调洗衣机冰箱。。什么值钱和不值钱的都般走了,只留下一堆堆垃圾。明天准备去水电气过户。
2022-01-24 23:35修改 引用
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乎乎乎

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谢谢楼主 分享,好人买好股好股好涨停。
2022-01-18 16:52 引用
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bhong

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mark, 法拍买房
2022-01-18 14:50 引用
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zxp621

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关注楼主的后续进展
2022-01-18 12:22 引用
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beach801114

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只能说法拍漏洞其实很大,因为法律法规和各地的执行力度不一样导致的。但是还是需要各方面的合力才可以捡到漏
2022-01-18 12:01 引用
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beach801114

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关于楼主的税费问题,法律规定是双方各自承担,但是一般被执行人是被处置资产的那个人,如果他不愿意缴纳税费,或者失联,无法联系。那么其实大部分的案例是由买受人来帮被执行人缴纳税费的。如果楼主碰到的是被执行人也愿意缴纳税费,那么应该恭喜你,你碰到了个好人而已。因为如果被执行人实在不缴纳税费,那在办证过户的流程中,如果房管部门没有拿到税务部门的完税证明是无法进行下一步的,如果因为这个税的问题导致无法重新发证,那么损失的实际上是买受人的时间成本与利息成本。所以一般买受人如果碰到这类情况,又为了快点出证,一般不会于被执行人纠结了,法院也会劝你快点结案。
2022-01-18 11:59 引用
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beach801114

赞同来自: hannon

说这些 不会被提出禁入吧。。。。不能多说了
2022-01-18 11:54 引用
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beach801114

赞同来自: duiry CVV227 今天没有下雨 captainjuan 横竖撇 槑女 一团小叶子 口口夕口木 vvim homanking gzmnr 心系湖湘 明园 堂吉诃德加 fanfunfan 非凡猪 letfun cruelcage 唐马拉其 blackvisit jisabao budo 可惜我是双鱼座 财经频道 Azhuzhu kafangfenbu 帆影落樽前 栗子先生没得猫 猫行天下 royding hannon更多 »

人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网。这些网都是入围最高院的合法排名网站,都是具备法律效益的,有些网关注的少,很有可能就有漏网之鱼哦,但是需要去盯,因为我国的司法拍卖流程是由执行法院来进行处置的,也许一套上海的房产由某个地方小县城的法院负责执行拍卖,那么如果当地有懂的人,又与法院比较熟悉,那么就会从评估就开始介入了,评估价一般是由评估公司根据这个房产周边的均价的平均价来进行评估的,实际上这个评估价 会有不公允。而且在法院笔录时,很多被执行人不太懂流程,就会被套路,比如我是法院工作人员,会问你,指定某某评估公司作为该房产的评估公司你是否同意,一般来说都会说同意。那么如果与评估公司沟通,有可能就会降低房产价值。评估报告出来后,是由该地方法院执行局的人,或者第三方入围的拍卖公司来进行挂网的,我挂淘宝也是合法的,我管资产诉讼网也是合法的,而且挂网的时候,法院的诉求是快点结案,你这资产多少钱和我没关系,所以从意愿上来说,我是愿意去打折去处置资产的,只要双方没有纠纷即可。他们关心结案率。那么也许一套100万的房产也许70万就可以挂网了。然后又找个比较偏的合法网去挂网,流程上也是完全合法的。那么也许关注度就很少。之前有埋伏的就有机会拉。和可转债埋伏配债的套路感觉一样。
2022-01-18 11:52 引用
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z8155499h

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溢价,还买法拍房?
2022-01-18 11:45 引用
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一颗赛艇233

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感谢分享,行文流畅,值得参考,收藏了,一切等有钱有资格再说
2022-01-18 07:47 引用
0

扬起的糖纸

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这个分享好实用啊,感谢感谢。
2022-01-17 22:19 引用
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beach801114

赞同来自: 明园 国富同学 生身盛世诗书史 xineric elane Syphurith 逍遥chen 赵百万 数据矿工更多 »

还有法拍的规定是按照评估价的折扣来进行定价拍卖的,第一次拍卖不低于评估价的7折。第二次不低于第一次的8折,第三次不低于第二次的价格。所以最低可以到5.6折。那么评估价的时候就可以低评了,看个人办法了。还有我国合法的拍卖网有京东与淘宝规模是比较大的,但是有些标的物是不会放在这两个网上拍卖的。还有其它四个网规模小,关注的人少,那么价格折扣就有可能出现哦。都是合法合规的没有任何法律风险。
2022-01-17 19:34 引用
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beach801114

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之前是专业做法拍业务的。与地方法院沟通对接业务,然后进行挂网拍卖,其实也简单,只要熟悉拍卖法与法院的拍卖流程一眼就可以看出是否有托是否可以成交是否可以捞到便宜,自己也拍过低于市场价很低的房子,现在也在持有中,如果真想从这里面捞便宜,还是需要实地看房,与了解债权的情况下手才好,很过网挂的房子其实都有后面的人在托价的。如果有兴趣的可以私聊啊。愿意分享些经验与坑,而且交不了房的业主其实很简单,可以申请强制执行的,买法拍房的人,要有预期半年内是无法入住的,要有这个周期准备,就相当于你买了个期权吧。而且有很多办法让原业主搬家啊。比如你过户后你是所有人了,第一时间去办证,然后拿着证去办理水电与燃气的过户手续,原业主不搬家,停水停电啊。合理合法没有纠纷,自然原业主就跑了。
2022-01-17 19:31 引用
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rogerHappy

赞同来自: bio7wolf fuyun

@月光林地
根据最新的司法解释,法院必须负责清场,法拍不破限购,不符资格的拍卖无效。

感觉楼主出价时冲动了

还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
卖家的税费直接凭材料去法院退。卖家拿到的是搞定一切之后的剩余款项
2022-01-17 15:05 引用
0

fatboy

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多谢分享,学到知识了 :)
2022-01-17 14:47 引用
3

tomjerry

赞同来自: 非凡猪 sh46552946 生身盛世诗书史

太惨了,单身没上海户口,哪怕社保交了10年也不够买房资格?这个也真是挺奇葩的。还是深圳友好一些。
2022-01-17 11:09 引用
1

sjzpc

赞同来自: Isle

法拍房还要注意房屋信息不完整,有些房子无法接入煤气,中介会说是没有开通忽悠你!
2022-01-17 11:07 引用
5

elane

赞同来自: 非凡猪 生身盛世诗书史 xineric 打不过就跑 hannon更多 »

大方向上正确,小细节上没纠结,才能真的拿下房子。恭喜楼主。

我家有两次买房的经历(都是上海的),基本上都是从看房到下订金签意向一个周末就完成了,虽然在后面才细看合同条款,心有惶恐,但惴惴不安中,过程还是很顺利,结果也完美。
其中,我们最上心的环节,就是事先看房,往往认真选一套真心喜欢的,然后再认真在小区周围。

第一次买是开发商的尾盘,操作交给开发商,流程不操心。
第二次是二手房,21年4月通过中介的,税费中介费各种不清楚的情况,中介说啥是啥,结果也没蒙我们,所有费用还算公平(除了没说中介费的点数是可以谈的)。

因为买的时点,都是房市的低谷,所以都算是赚了。而且只有房市清淡的时侯,买房者能在预算内挑选房子
2022-01-17 10:28修改 引用
2

alex山大

赞同来自: xineric newbison

@月光林地
根据最新的司法解释,法院必须负责清场,法拍不破限购,不符资格的拍卖无效。

感觉楼主出价时冲动了

还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
钱不会直接给卖家,我的汇款账号是人民法院,法院扣除了这些税费,以及法院的执行费用,房子的银行抵押贷款,卖家的债务纠纷的债务,如果还有剩的才会到卖家手上。担保机构的人跟我聊,上海的这边的卖家都是尽量的拖时间,因为上海房价一直在上涨,拖个一两年可能就多了大几十万万,甚至百万。
2022-01-17 09:20 引用
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自由椰子

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学习收藏
2022-01-17 05:50 引用
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lockyz

赞同来自: Syphurith 半袖繁华

@xyz_jia
我的理解是法院注明了空置,那么肯定要空置 ,至少法院要负责清场,如果你不清场那我就悔拍,标的与事实不符,不能算作我违约。不过我现在去过户的时候,法院的辅助拍卖机构工作人员跟我说,现在上海法院基本都会负责清场交收,风险要小很多。
看你描述,都是事后才去确认上述事情,目的就是给自己一个心安,心真大呀。
还说“如果你不清场那我就悔拍”你的钱都在2周内全款交了,并且钥匙至少1个月后才拿到,才能过户,你未交余款前能确认“法院没做到清场”的义务?然后已交款项能拿回来?真的以为玩小孩泥沙?
2022-01-16 23:02修改 引用

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