Edge
Chrome
Firefox
中国国贸属于收租股，收入和利润每年很稳定的往上移，目前pe14.5，显然不能用房地产的估值去评判中国国贸，更合理的方法是用现金流折现法。
（以下所有估算全部靠前取整）
自由现金流，简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金
国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿（同比增长37%），购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿，那么自由现金流为14亿。按照同比例推算，全年现金流应在20亿左右。
由于国贸已经没有更多土地储备，预计未来也不会有更多的投资支出，购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移，无线趋近于0。
我们计算未来自由现金流的时候，更多只考虑经营活动现金流量金额即可，国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%（2021前三季度）、-8.5%（2020年疫情影响）、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%，我们算出10年年化增长率为9.7%。
未来5年，经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x（1 +9.7%）=21.94，第二年20x（1+ 9.7%）^2=24.07,以此类推，3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13
折现率按照8%来计算，根据国贸历年经营情况来看，永续增长率在5%
永续价值=20*1.05/8%-5%=700
两部分加起来就是700+142.13=842.13亿
目前国贸市值仅为143亿，居然仅跟未来5年的现金流量之和一致，太夸张搞笑了吧，明显低估，进入买入区间的底部了，往下没有跌的空间，毕竟业绩非常稳。
（以下所有估算全部靠前取整）
自由现金流，简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金
国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿（同比增长37%），购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿，那么自由现金流为14亿。按照同比例推算，全年现金流应在20亿左右。
由于国贸已经没有更多土地储备，预计未来也不会有更多的投资支出，购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移，无线趋近于0。
我们计算未来自由现金流的时候，更多只考虑经营活动现金流量金额即可，国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%（2021前三季度）、-8.5%（2020年疫情影响）、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%，我们算出10年年化增长率为9.7%。
未来5年，经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x（1 +9.7%）=21.94，第二年20x（1+ 9.7%）^2=24.07,以此类推，3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13
折现率按照8%来计算，根据国贸历年经营情况来看，永续增长率在5%
永续价值=20*1.05/8%-5%=700
两部分加起来就是700+142.13=842.13亿
目前国贸市值仅为143亿，居然仅跟未来5年的现金流量之和一致，太夸张搞笑了吧，明显低估，进入买入区间的底部了，往下没有跌的空间，毕竟业绩非常稳。
0
我想是不是这么估值，老美的reits 办公的这部分bxp可以给个6倍的ps，零售的reits 比如spg可以给个10倍ps，中报直接乘2，7.5*2*6+5.7*2*10=204亿，公寓和酒店就没管了。
考虑到reits的派息稳定，且有税率优惠，从现金流来讲，国贸还是要打个折，所以我觉得现价有一定的合理性。
当然如果要出售，增加派息，抑或是调整债务结构，那估值又是另外一个故事。
我有国贸，意见可能偏颇。
考虑到reits的派息稳定，且有税率优惠，从现金流来讲，国贸还是要打个折，所以我觉得现价有一定的合理性。
当然如果要出售，增加派息，抑或是调整债务结构，那估值又是另外一个故事。
我有国贸，意见可能偏颇。
0
我对这家公司没多少了解，从你的描述中看到一个疑问，文中提到已经没有多少土地储备了，“由于国贸已经没有更多土地储备，预计未来也不会有更多的投资支出，购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移，无线趋近于0。”，未来靠什么维持5%的增长？在电商的不断侵蚀下，每年要租金提高5%是很难的！
3
用类现金流折现法估值比较谨慎。仅供参考。
1、过去四年每股收益平均值的65%=0.518元；
2、过去四年每股股息平均值=0.355元；
3、1与2项两者取大值，0.518>0.355，即结果是0.518元做为未来现金流折现基准值。
采用永续无增减的中性模型（并不保守的），以8%折现率计算，
用未来现金流折现法计算的中国国贸估值为：6.72元/股。
评估结论：当前中国国贸股价14.29元，对应谨慎估值溢价率为113%，严重高估。
如果按永续5%增长这种过于乐观的模型计算，8%的折现率条件下，估值为17.74元，安全边际也仅为24%，潜在投资价值利润空间并不大。
个人偏见，不一定对，仅供参考！
1、过去四年每股收益平均值的65%=0.518元；
2、过去四年每股股息平均值=0.355元；
3、1与2项两者取大值，0.518>0.355，即结果是0.518元做为未来现金流折现基准值。
采用永续无增减的中性模型（并不保守的），以8%折现率计算，
用未来现金流折现法计算的中国国贸估值为：6.72元/股。
评估结论：当前中国国贸股价14.29元，对应谨慎估值溢价率为113%，严重高估。
如果按永续5%增长这种过于乐观的模型计算，8%的折现率条件下，估值为17.74元，安全边际也仅为24%，潜在投资价值利润空间并不大。
个人偏见，不一定对，仅供参考！
京公网安备 11010802031449号