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之前，我有一篇帖子<关于房地产行业的一些分析>，大概是我花费时间最长的一个帖子，至少耗费20个小时以上整理出来的，也有几个人关注，不过现在被删除了。集思录改版后删除了不少帖子，可能是因为监管要求，我也表示理解。不过这个帖子记录了我关于房地产行业的一些思考和交易记录，现在都没有了，我自己也找不到了。建议集思录认为有违规的地方可以先提示修改，或者设定为仅本人可见，这样不会导致别人辛辛苦苦写的帖子就消失了。
最近地产发生了很多事情，不写总结了，免得违规又被删除。仅仅说下自己的仓位，我没有跑路，当前持仓万科9万股，保利5万股，保利已经解套了，万科仍然亏20%左右。看看我就是那个涨了拿不住，跌了拿的稳得小散户。我仍然坚持自己得观点，万科公司的素质没有问题，最近万科疲软的原因是外资近一个月减持了3亿股，大概70亿的金额，不清楚外资减持的原因，但是这么清仓式的减持，我们需要密切关注公司基本面有没有变化。
另外就是我万科在下跌过程中加仓速度有点快，总仓位有点多，这些都是我交易失误的地方，需要持续改进。以我的资金水平万科和保利各自5万股比较合适。
目前我的投资的思路基本和管我才类似，他叫逆向低估平均盈。我的方法是，低估安全有增长。第一要低估，第二要安全，财报要干净，不能有太多水分（我会买万科，但不会买融创，融创现在1.x PE ）。第三个要有增长，我认为地产行业洗牌之后，龙头地产股的利润还可以增长一点，哪怕是个位数增长，便宜永远不是买入一个公司的理由。再有一点就是要分散一点，都下注在一个股票上面，一方面风险过大，另一方面人也变得懒惰，不会去寻找更好的公司了，大概能买入五六个公司是比较理想的状态，单个仓位不要超过20%。
最近地产发生了很多事情，不写总结了，免得违规又被删除。仅仅说下自己的仓位，我没有跑路，当前持仓万科9万股，保利5万股，保利已经解套了，万科仍然亏20%左右。看看我就是那个涨了拿不住，跌了拿的稳得小散户。我仍然坚持自己得观点，万科公司的素质没有问题，最近万科疲软的原因是外资近一个月减持了3亿股，大概70亿的金额，不清楚外资减持的原因，但是这么清仓式的减持，我们需要密切关注公司基本面有没有变化。
另外就是我万科在下跌过程中加仓速度有点快，总仓位有点多，这些都是我交易失误的地方，需要持续改进。以我的资金水平万科和保利各自5万股比较合适。
目前我的投资的思路基本和管我才类似，他叫逆向低估平均盈。我的方法是，低估安全有增长。第一要低估，第二要安全，财报要干净，不能有太多水分（我会买万科，但不会买融创，融创现在1.x PE ）。第三个要有增长，我认为地产行业洗牌之后，龙头地产股的利润还可以增长一点，哪怕是个位数增长，便宜永远不是买入一个公司的理由。再有一点就是要分散一点，都下注在一个股票上面，一方面风险过大，另一方面人也变得懒惰，不会去寻找更好的公司了，大概能买入五六个公司是比较理想的状态，单个仓位不要超过20%。
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部分房地产公司的2022年的业绩预告已经出来，
已经暴雷的巨额亏损，暴雷边缘的利润基本打光，个位数下滑的公司已经算是优秀。对于类金融高杠杆经营的企业在行业发生危机的时候，资产负债表的重要性远远超过利润表，过去pe看起来很低，年报一出，pe直接跳升几百倍，甚至变为亏损。现在我终于有点理解了，对于高杠杆经营的企业必须保守，必须注意控制风险，和我们个人高杠杆做投资一个道理，如果你一直高杠杆，那么你成功了十次，只要一次没有做好，都会破产，融创一直很成功，成功了十年，这次可能真的要回到解放前了。
前几天万科郁亮的讲话，让网上很多人喷的不行，说万科只会精打细算之类，网上很多人要的是万科逆势扩张，扩大规模，然后业绩上升，股价上升，他们希望的是股票赶紧上涨，吃一波走人，压根就不是长期股东。对于这种网友给中国前几名的房地产公司指导工作的行为，我也是感到非常可笑，一个个的仿佛都是专家，把郁亮说成废材。现在看来，郁亮可能比王石差一些，但是也是一个合格的接班人。王石给万科打的基础很好，不拿地王，不行贿，最先开始做精装修 ，把物业服务水平提到行业顶尖，现在看来这些都是我万科的优势，这个领导人的前瞻与格局非常重要，但这钟级别的领导人并不是常见的，一个行业几十年才会出一个。郁亮把万科持续稳健的经营下去就算成功了，让那些指点江山的网友去领导万科，分分钟破产。
每个人读郁亮的讲话看到的内容是不一样的。我看到的是缩表出清，万科可能不会再继续扩大规模了，应该准备彻底拥抱多元化，毕竟这个东西不可持续，总有结束的一天，现在全国的房地产销售额已经见顶了，以后只会下降不会上升，抢占那么一点份额，终归还会下来，不如去寻找长期可持续经营的方案。
以前说房住不炒强调的是不炒，现在说房住不炒，强调的是房住，毕竟还有很多房地产的居住需求，这部分合理需求还是要满足的，现在各地房地产政策已经转向，下调首付比例，下调贷款利率，适当放松资金监管等等。
我其实不清楚行业会怎么样，也不知道未来万科会如何，更不会指导万科的工作。对于我来说，房地产行业不会消失，在这个行业最困难的时候，用便宜的价格，买入这个行业里面最稳健，规模最大的公司，相信结果不会太坏。如果有人认为万科和其他地产公司没什么区别，那么去看看大家的发债利率就知道了，万科发债利率是3%的水平，很多企业连债券都发不出来了。
最后预测一下万科的年度利润比上年下降10%左右，大概在370亿左右，看看会不会被打脸
已经暴雷的巨额亏损，暴雷边缘的利润基本打光，个位数下滑的公司已经算是优秀。对于类金融高杠杆经营的企业在行业发生危机的时候，资产负债表的重要性远远超过利润表，过去pe看起来很低，年报一出，pe直接跳升几百倍，甚至变为亏损。现在我终于有点理解了，对于高杠杆经营的企业必须保守，必须注意控制风险，和我们个人高杠杆做投资一个道理，如果你一直高杠杆，那么你成功了十次，只要一次没有做好，都会破产，融创一直很成功，成功了十年，这次可能真的要回到解放前了。
前几天万科郁亮的讲话，让网上很多人喷的不行，说万科只会精打细算之类，网上很多人要的是万科逆势扩张，扩大规模，然后业绩上升，股价上升，他们希望的是股票赶紧上涨，吃一波走人，压根就不是长期股东。对于这种网友给中国前几名的房地产公司指导工作的行为，我也是感到非常可笑，一个个的仿佛都是专家，把郁亮说成废材。现在看来，郁亮可能比王石差一些，但是也是一个合格的接班人。王石给万科打的基础很好，不拿地王，不行贿，最先开始做精装修 ，把物业服务水平提到行业顶尖，现在看来这些都是我万科的优势，这个领导人的前瞻与格局非常重要，但这钟级别的领导人并不是常见的，一个行业几十年才会出一个。郁亮把万科持续稳健的经营下去就算成功了，让那些指点江山的网友去领导万科，分分钟破产。
每个人读郁亮的讲话看到的内容是不一样的。我看到的是缩表出清，万科可能不会再继续扩大规模了，应该准备彻底拥抱多元化，毕竟这个东西不可持续，总有结束的一天，现在全国的房地产销售额已经见顶了，以后只会下降不会上升，抢占那么一点份额，终归还会下来，不如去寻找长期可持续经营的方案。
以前说房住不炒强调的是不炒，现在说房住不炒，强调的是房住，毕竟还有很多房地产的居住需求，这部分合理需求还是要满足的，现在各地房地产政策已经转向，下调首付比例，下调贷款利率，适当放松资金监管等等。
我其实不清楚行业会怎么样，也不知道未来万科会如何，更不会指导万科的工作。对于我来说，房地产行业不会消失，在这个行业最困难的时候，用便宜的价格，买入这个行业里面最稳健，规模最大的公司，相信结果不会太坏。如果有人认为万科和其他地产公司没什么区别，那么去看看大家的发债利率就知道了，万科发债利率是3%的水平，很多企业连债券都发不出来了。
最后预测一下万科的年度利润比上年下降10%左右，大概在370亿左右，看看会不会被打脸
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赞同来自: xineric
继续在此处更新自己关于房地产的观点吧
本轮地产股的操作非常失败，不管是战略还是战术方面。首先战略上，看多万科和保利，看好未来几年在三道红线的约束之下，地产行业竞争格局发生改变，市场份额向头部的地产市集中，但是目前来看，市场集中度还没有开始提升，几大龙头的业绩开始困难了。战术上呢，加仓过快，加仓档位没有拉开导致仓位快速超过目标仓位。人说抄底三黑，一、单一仓位过重，二，加仓过快，三、过早满仓。可以说我三个错误都犯了。其中有一部分还有深套做T被动加仓的。可以说交易层面我也犯了很严重的错误。不过目前来说，保利已经保本出去买房子，剩下8万股万科，继续梦想星辰大海吧。
对于当前房地产的看法：由于银行房贷占比硬性约束，导致购房者贷款速度变慢，新房销售出现困境，四季度全行业销售额下滑了30%，在销售回款出现问题以后，无论大小开发商都不拿地了，大家都要保证现金流，当然一些开发商甚至出现了流动性危机，例如世贸和融创，债券和商票兑付困难。对于开发商我真是难以理解，仅仅一个季度的销售出现问题，就会出现流动性危机，我们普通人，哪怕一个季度没有收入，也不至于无米下锅吧，激进的开发商就这么玩极限操作，追求极致的高周转率，融创上半年还在不断地拿地，中期还分红百亿，现在连续两次低位配股加一起融资不到百亿，短短半年时间发生了翻天覆地的变化，事情的发展远超我的预期，那些开发商们也没有想到市场会速冻，不过我认为连一个季度的风险都扛不住的开发商，应该被淘汰。
万科现在也不拿地了，万科似乎坚定不看好纯地产开发的未来，决心转型，估计未来不会大规模并购开发企业和项目。保利作为央企下面的房地产开发平台，肯定是专注地产开发业务，也许未来地产变得类似公用事业行业，保利还是可以存在。当下的销售困境短期并不会结束，因为地方政府不许降价，降价销售就是恶意降价，扰乱市场，导致市场无法出清，没有大甩卖就没有大机会。房子销售困难，开发商就没钱买地，看看开发商、地方政府和购房人谁先熬不住吧，这种不许降价的行为使得房地产项目的开发周期拉长，也导致原来高周转模式彻底失效，原来高周转的开发商会被抛弃，而且融资利率低的开发商这优势十足，所以保利近期表现最好。当然这个是短期，从长期来看肯定还是优秀的企业管理最重要，也许未来万科会向香港的开发商学习，降低杠杆，增加项目的权益比例，增加一些运营项目，这样即便是销售额下降，那么权益销售额可以保持不变，利润也就可以维持，不过400亿规模的利润确实难以维持，市场也不相信，不过400亿不能持续，未来可以稳定300亿永续，给十几倍估值，也可以给到4000亿的市值。
本轮地产股的操作非常失败，不管是战略还是战术方面。首先战略上，看多万科和保利，看好未来几年在三道红线的约束之下，地产行业竞争格局发生改变，市场份额向头部的地产市集中，但是目前来看，市场集中度还没有开始提升，几大龙头的业绩开始困难了。战术上呢，加仓过快，加仓档位没有拉开导致仓位快速超过目标仓位。人说抄底三黑，一、单一仓位过重，二，加仓过快，三、过早满仓。可以说我三个错误都犯了。其中有一部分还有深套做T被动加仓的。可以说交易层面我也犯了很严重的错误。不过目前来说，保利已经保本出去买房子，剩下8万股万科，继续梦想星辰大海吧。
对于当前房地产的看法：由于银行房贷占比硬性约束，导致购房者贷款速度变慢，新房销售出现困境，四季度全行业销售额下滑了30%，在销售回款出现问题以后，无论大小开发商都不拿地了，大家都要保证现金流，当然一些开发商甚至出现了流动性危机，例如世贸和融创，债券和商票兑付困难。对于开发商我真是难以理解，仅仅一个季度的销售出现问题，就会出现流动性危机，我们普通人，哪怕一个季度没有收入，也不至于无米下锅吧，激进的开发商就这么玩极限操作，追求极致的高周转率，融创上半年还在不断地拿地，中期还分红百亿，现在连续两次低位配股加一起融资不到百亿，短短半年时间发生了翻天覆地的变化，事情的发展远超我的预期，那些开发商们也没有想到市场会速冻，不过我认为连一个季度的风险都扛不住的开发商，应该被淘汰。
万科现在也不拿地了，万科似乎坚定不看好纯地产开发的未来，决心转型，估计未来不会大规模并购开发企业和项目。保利作为央企下面的房地产开发平台，肯定是专注地产开发业务，也许未来地产变得类似公用事业行业，保利还是可以存在。当下的销售困境短期并不会结束，因为地方政府不许降价，降价销售就是恶意降价，扰乱市场，导致市场无法出清，没有大甩卖就没有大机会。房子销售困难，开发商就没钱买地，看看开发商、地方政府和购房人谁先熬不住吧，这种不许降价的行为使得房地产项目的开发周期拉长，也导致原来高周转模式彻底失效，原来高周转的开发商会被抛弃，而且融资利率低的开发商这优势十足，所以保利近期表现最好。当然这个是短期，从长期来看肯定还是优秀的企业管理最重要，也许未来万科会向香港的开发商学习，降低杠杆，增加项目的权益比例，增加一些运营项目，这样即便是销售额下降，那么权益销售额可以保持不变，利润也就可以维持，不过400亿规模的利润确实难以维持，市场也不相信，不过400亿不能持续，未来可以稳定300亿永续，给十几倍估值，也可以给到4000亿的市值。
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https://xueqiu.com/3774870615/209189075 文章搬运到了雪球上面，我不确定自己后面会不会把图片补上去。当前保利已经全部卖掉买房子去了，参见淘宝买房的帖子，当前还有万科8.2万股。感谢楼主，很安定的拿着万科，虽然亏了点，影响不大，比我持有的银行亏的少
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https://xueqiu.com/3774870615/209189075 文章搬运到了雪球上面，我不确定自己后面会不会把图片补上去。当前保利已经全部卖掉买房子去了，参见淘宝买房的帖子，当前还有万科8.2万股。
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