牧￥人的养老金实验

当初帖的时候就开始弄了一个账户，做一个实验，目标是5年，10年，20年以后和投资上海房子做一个对比，看看到底是魔都房子好，还是美股分红爽。 目前才1年

一年总结 （2021.6-2022.5) , 目前股票账户分红大概4.8%， 涨幅13%， 同资金量房子的房租大概1.2%， 涨幅估计15% （目前上海刚解封，房价很难估计，我就按3月之前算，假设封城对上海房价毫无影响吧）， 汇率 ：人民币贬值10%+



投资很大一个目的是希望早日财务自由，大部分国人选择的是买房来沉淀资金，同时也通过房租增加一份被（睡）动（后）收入。 这里随便选取了一套比较有代表性的魔都长宁区2房刚需盘 9年的时间段（数据收集困难，所以只能随便做一下）

投资方案一，买入上海长宁区一套2房
图1


：2011年11月，成交价315万，人民币美元汇率大约6.33，2011年此小区租金具体很难查到了，我根据自己记忆，上海11年租金大概也就现在一半，假设为6000吧

图2



，2020年12月，成交价810万，人民币美元汇率大约6.52， 租金约12000（保守估计，按链家挂牌价下降10%左右）

假设全款买房，房租线性增值，房租的20%用于支付中介费用+维护房子折旧之类的，投资收益 810-315+0.9*9*12*0.8 大约是572万， 其中未计入房屋交易的税费和中介费（大部分是买家承担），算保守点，去掉22万， 大概收益550 万 ， 未考虑租金收入的复利。

投资方案二，买入MO（莫里斯菲利普）
2011年11月价格大概在14美元， 2020年12月价格大概在40美元，累计分红22.69美元，此处暂时不考虑分红的再投资， 当初的315万人民币（497630美元），可以买入33545股，经过9年以后，股票市值约1421801美元，其中来自分红的现金是806517美元，20%红利税之后是645213美元， 这笔投资收益大概是 157万美元，约1023万人民币。

以上计算不足之处：
1：房地产投资没有考虑杠杆，真实情况，买房相当一部分人是贷款的，假设1：1的杠杆应该是比较合理的。
2：分红股的红利此处没有考虑再投资情况（同时股票也是可以融资，当然长期投资是否敢于上杠杆，实事求是的说大部分人可能未必）。

还有一点是，房子必须一次性投入，门槛比较高，而美股是可以买入任意整数份，对于启动资金小的比较友好。

上面对比选取的例子只是随手选了楼主觉得比较有代表性的2个个体，样本非常狭隘，未来魔都房子是否会复制这样的涨幅，MO是否能延续不断增长的分红都是未知，只是在思考FIRE的时候，我们是否可以多一个选择？

有兴趣的也可以考虑用A股或者港股的高分红股历史数据做一个回测。

下面列出MO历史分红记录

Record Date Pay Date Frequency Amount

6/15/2021 7/9/2021 Quarterly 0.86
3/25/2021 4/30/2021 Quarterly 0.86

12/28/2020 1/11/2021 Quarterly 0.86
9/15/2020 10/9/2020 Quarterly 0.86
6/15/2020 7/10/2020 Quarterly 0.84
3/25/2020 4/30/2020 Quarterly 0.84

12/26/2019 1/10/2020 Quarterly 0.84
9/16/2019 10/10/2019 Quarterly 0.84
6/14/2019 7/10/2019 Quarterly 0.8
3/25/2019 4/30/2019 Quarterly 0.8

12/26/2018 1/10/2019 Quarterly 0.8
9/14/2018 10/10/2018 Quarterly 0.8
6/15/2018 7/10/2018 Quarterly 0.7
3/15/2018 4/10/2018 Quarterly 0.7

12/21/2017 1/10/2018 Quarterly 0.66
9/15/2017 10/10/2017 Quarterly 0.66
6/15/2017 7/10/2017 Quarterly 0.61
3/15/2017 4/10/2017 Quarterly 0.61

12/22/2016 1/10/2017 Quarterly 0.61
9/15/2016 10/11/2016 Quarterly 0.61
6/15/2016 7/11/2016 Quarterly 0.565
3/15/2016 4/11/2016 Quarterly 0.565

12/24/2015 1/11/2016 Quarterly 0.565
9/15/2015 10/9/2015 Quarterly 0.565
6/15/2015 7/10/2015 Quarterly 0.52
3/16/2015 4/10/2015 Quarterly 0.52

12/24/2014 1/9/2015 Quarterly 0.52
9/15/2014 10/10/2014 Quarterly 0.52
6/16/2014 7/10/2014 Quarterly 0.48
3/14/2014 4/10/2014 Quarterly 0.48

12/26/2013 1/10/2014 Quarterly 0.48
9/16/2013 10/10/2013 Quarterly 0.48
6/14/2013 7/10/2013 Quarterly 0.44
3/15/2013 4/10/2013 Quarterly 0.44

12/26/2012 1/10/2013 Quarterly 0.44