当初帖的时候就开始弄了一个账户,做一个实验,目标是5年,10年,20年以后和投资上海房子做一个对比,看看到底是魔都房子好,还是美股分红爽。 目前才1年
一年总结 (2021.6-2022.5) , 目前股票账户分红大概4.8%, 涨幅13%, 同资金量房子的房租大概1.2%, 涨幅估计15% (目前上海刚解封,房价很难估计,我就按3月之前算,假设封城对上海房价毫无影响吧), 汇率 :人民币贬值10%+
投资很大一个目的是希望早日财务自由,大部分国人选择的是买房来沉淀资金,同时也通过房租增加一份被(睡)动(后)收入。 这里随便选取了一套比较有代表性的魔都长宁区2房刚需盘 9年的时间段(数据收集困难,所以只能随便做一下)
投资方案一,买入上海长宁区一套2房
图1
:2011年11月,成交价315万,人民币美元汇率大约6.33,2011年此小区租金具体很难查到了,我根据自己记忆,上海11年租金大概也就现在一半,假设为6000吧
图2
,2020年12月,成交价810万,人民币美元汇率大约6.52, 租金约12000(保守估计,按链家挂牌价下降10%左右)
假设全款买房,房租线性增值,房租的20%用于支付中介费用+维护房子折旧之类的,投资收益 810-315+0.9*9*12*0.8 大约是572万, 其中未计入房屋交易的税费和中介费(大部分是买家承担),算保守点,去掉22万, 大概收益550 万 , 未考虑租金收入的复利。
投资方案二,买入MO(莫里斯菲利普)
2011年11月价格大概在14美元, 2020年12月价格大概在40美元,累计分红22.69美元,此处暂时不考虑分红的再投资, 当初的315万人民币(497630美元),可以买入33545股,经过9年以后,股票市值约1421801美元,其中来自分红的现金是806517美元,20%红利税之后是645213美元, 这笔投资收益大概是 157万美元,约1023万人民币。
以上计算不足之处:
1:房地产投资没有考虑杠杆,真实情况,买房相当一部分人是贷款的,假设1:1的杠杆应该是比较合理的。
2:分红股的红利此处没有考虑再投资情况(同时股票也是可以融资,当然长期投资是否敢于上杠杆,实事求是的说大部分人可能未必)。
还有一点是,房子必须一次性投入,门槛比较高,而美股是可以买入任意整数份,对于启动资金小的比较友好。
上面对比选取的例子只是随手选了楼主觉得比较有代表性的2个个体,样本非常狭隘,未来魔都房子是否会复制这样的涨幅,MO是否能延续不断增长的分红都是未知,只是在思考FIRE的时候,我们是否可以多一个选择?
有兴趣的也可以考虑用A股或者港股的高分红股历史数据做一个回测。
下面列出MO历史分红记录
Record Date Pay Date Frequency Amount
6/15/2021 7/9/2021 Quarterly 0.86
3/25/2021 4/30/2021 Quarterly 0.86
12/28/2020 1/11/2021 Quarterly 0.86
9/15/2020 10/9/2020 Quarterly 0.86
6/15/2020 7/10/2020 Quarterly 0.84
3/25/2020 4/30/2020 Quarterly 0.84
12/26/2019 1/10/2020 Quarterly 0.84
9/16/2019 10/10/2019 Quarterly 0.84
6/14/2019 7/10/2019 Quarterly 0.8
3/25/2019 4/30/2019 Quarterly 0.8
12/26/2018 1/10/2019 Quarterly 0.8
9/14/2018 10/10/2018 Quarterly 0.8
6/15/2018 7/10/2018 Quarterly 0.7
3/15/2018 4/10/2018 Quarterly 0.7
12/21/2017 1/10/2018 Quarterly 0.66
9/15/2017 10/10/2017 Quarterly 0.66
6/15/2017 7/10/2017 Quarterly 0.61
3/15/2017 4/10/2017 Quarterly 0.61
12/22/2016 1/10/2017 Quarterly 0.61
9/15/2016 10/11/2016 Quarterly 0.61
6/15/2016 7/11/2016 Quarterly 0.565
3/15/2016 4/11/2016 Quarterly 0.565
12/24/2015 1/11/2016 Quarterly 0.565
9/15/2015 10/9/2015 Quarterly 0.565
6/15/2015 7/10/2015 Quarterly 0.52
3/16/2015 4/10/2015 Quarterly 0.52
12/24/2014 1/9/2015 Quarterly 0.52
9/15/2014 10/10/2014 Quarterly 0.52
6/16/2014 7/10/2014 Quarterly 0.48
3/14/2014 4/10/2014 Quarterly 0.48
12/26/2013 1/10/2014 Quarterly 0.48
9/16/2013 10/10/2013 Quarterly 0.48
6/14/2013 7/10/2013 Quarterly 0.44
3/15/2013 4/10/2013 Quarterly 0.44
12/26/2012 1/10/2013 Quarterly 0.44
一年总结 (2021.6-2022.5) , 目前股票账户分红大概4.8%, 涨幅13%, 同资金量房子的房租大概1.2%, 涨幅估计15% (目前上海刚解封,房价很难估计,我就按3月之前算,假设封城对上海房价毫无影响吧), 汇率 :人民币贬值10%+
投资很大一个目的是希望早日财务自由,大部分国人选择的是买房来沉淀资金,同时也通过房租增加一份被(睡)动(后)收入。 这里随便选取了一套比较有代表性的魔都长宁区2房刚需盘 9年的时间段(数据收集困难,所以只能随便做一下)
投资方案一,买入上海长宁区一套2房
图1
:2011年11月,成交价315万,人民币美元汇率大约6.33,2011年此小区租金具体很难查到了,我根据自己记忆,上海11年租金大概也就现在一半,假设为6000吧
图2
,2020年12月,成交价810万,人民币美元汇率大约6.52, 租金约12000(保守估计,按链家挂牌价下降10%左右)
假设全款买房,房租线性增值,房租的20%用于支付中介费用+维护房子折旧之类的,投资收益 810-315+0.9*9*12*0.8 大约是572万, 其中未计入房屋交易的税费和中介费(大部分是买家承担),算保守点,去掉22万, 大概收益550 万 , 未考虑租金收入的复利。
投资方案二,买入MO(莫里斯菲利普)
2011年11月价格大概在14美元, 2020年12月价格大概在40美元,累计分红22.69美元,此处暂时不考虑分红的再投资, 当初的315万人民币(497630美元),可以买入33545股,经过9年以后,股票市值约1421801美元,其中来自分红的现金是806517美元,20%红利税之后是645213美元, 这笔投资收益大概是 157万美元,约1023万人民币。
以上计算不足之处:
1:房地产投资没有考虑杠杆,真实情况,买房相当一部分人是贷款的,假设1:1的杠杆应该是比较合理的。
2:分红股的红利此处没有考虑再投资情况(同时股票也是可以融资,当然长期投资是否敢于上杠杆,实事求是的说大部分人可能未必)。
还有一点是,房子必须一次性投入,门槛比较高,而美股是可以买入任意整数份,对于启动资金小的比较友好。
上面对比选取的例子只是随手选了楼主觉得比较有代表性的2个个体,样本非常狭隘,未来魔都房子是否会复制这样的涨幅,MO是否能延续不断增长的分红都是未知,只是在思考FIRE的时候,我们是否可以多一个选择?
有兴趣的也可以考虑用A股或者港股的高分红股历史数据做一个回测。
下面列出MO历史分红记录
Record Date Pay Date Frequency Amount
6/15/2021 7/9/2021 Quarterly 0.86
3/25/2021 4/30/2021 Quarterly 0.86
12/28/2020 1/11/2021 Quarterly 0.86
9/15/2020 10/9/2020 Quarterly 0.86
6/15/2020 7/10/2020 Quarterly 0.84
3/25/2020 4/30/2020 Quarterly 0.84
12/26/2019 1/10/2020 Quarterly 0.84
9/16/2019 10/10/2019 Quarterly 0.84
6/14/2019 7/10/2019 Quarterly 0.8
3/25/2019 4/30/2019 Quarterly 0.8
12/26/2018 1/10/2019 Quarterly 0.8
9/14/2018 10/10/2018 Quarterly 0.8
6/15/2018 7/10/2018 Quarterly 0.7
3/15/2018 4/10/2018 Quarterly 0.7
12/21/2017 1/10/2018 Quarterly 0.66
9/15/2017 10/10/2017 Quarterly 0.66
6/15/2017 7/10/2017 Quarterly 0.61
3/15/2017 4/10/2017 Quarterly 0.61
12/22/2016 1/10/2017 Quarterly 0.61
9/15/2016 10/11/2016 Quarterly 0.61
6/15/2016 7/11/2016 Quarterly 0.565
3/15/2016 4/11/2016 Quarterly 0.565
12/24/2015 1/11/2016 Quarterly 0.565
9/15/2015 10/9/2015 Quarterly 0.565
6/15/2015 7/10/2015 Quarterly 0.52
3/16/2015 4/10/2015 Quarterly 0.52
12/24/2014 1/9/2015 Quarterly 0.52
9/15/2014 10/10/2014 Quarterly 0.52
6/16/2014 7/10/2014 Quarterly 0.48
3/14/2014 4/10/2014 Quarterly 0.48
12/26/2013 1/10/2014 Quarterly 0.48
9/16/2013 10/10/2013 Quarterly 0.48
6/14/2013 7/10/2013 Quarterly 0.44
3/15/2013 4/10/2013 Quarterly 0.44
12/26/2012 1/10/2013 Quarterly 0.44
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赞同来自: 我不知道11 、黑色背包 、llllpp2016
目前4年了,来复盘一下
先看房价
可以看到挂牌价和2020 的时候基本没啥区别,考虑到现在房市 上海的情况大概起码要降价10-20% 才能出手, 取个保守10%的 估值, 那就是8.7 万到手(包宽中介费,因为算是很保守的估 然后房租收入 12000*12*4=57.6万 8.7*85.45+57.6-810= 8.4万 其中没考虑中介费(租房)和空置期,基本可以认为 4年房子一分钱没赚(可能还会小亏)
分红股的受益, 因为换了券商没有完整记录,手动算了一下, 整体的股票大概涨了15%, 分后收益(税后)大概4%, 我就不复利了,算16%, 整体30%+ 收益 4年,年化 7%-8%
list MO PM BTI O JPM PFE ABBV TD
先看房价
可以看到挂牌价和2020 的时候基本没啥区别,考虑到现在房市 上海的情况大概起码要降价10-20% 才能出手, 取个保守10%的 估值, 那就是8.7 万到手(包宽中介费,因为算是很保守的估 然后房租收入 12000*12*4=57.6万 8.7*85.45+57.6-810= 8.4万 其中没考虑中介费(租房)和空置期,基本可以认为 4年房子一分钱没赚(可能还会小亏)
分红股的受益, 因为换了券商没有完整记录,手动算了一下, 整体的股票大概涨了15%, 分后收益(税后)大概4%, 我就不复利了,算16%, 整体30%+ 收益 4年,年化 7%-8%
list MO PM BTI O JPM PFE ABBV TD
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2022 上半年 分红实验账户,累计分红
目前分红率5%+, YTD 账户收益约4%
准备买入SCHD,O,TD,MO , 目前持有MO,BTI,PM,PFE,ABBV,O
观察分红list, KO,JPM,KO,PG,JNJ,CVS,WM
目前分红率5%+, YTD 账户收益约4%
准备买入SCHD,O,TD,MO , 目前持有MO,BTI,PM,PFE,ABBV,O
观察分红list, KO,JPM,KO,PG,JNJ,CVS,WM
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其一:2011年买的房子到现在才涨2.5倍?实际应该涨4倍以上吧并且还没算房租收入。
其二:拿买入某只股计算不准确,应该拿上证指数2011年与现在的比较,这才是平均值。
毫无疑问,买房产的秒杀买股票的(指所有人的平均值)。
其二:拿买入某只股计算不准确,应该拿上证指数2011年与现在的比较,这才是平均值。
毫无疑问,买房产的秒杀买股票的(指所有人的平均值)。