牧¥人的养老金实验

当初帖的时候就开始弄了一个账户,做一个实验,目标是5年,10年,20年以后和投资上海房子做一个对比,看看到底是魔都房子好,还是美股分红爽。 目前才1年

一年总结 (2021.6-2022.5) , 目前股票账户分红大概4.8%, 涨幅13%, 同资金量房子的房租大概1.2%, 涨幅估计15% (目前上海刚解封,房价很难估计,我就按3月之前算,假设封城对上海房价毫无影响吧), 汇率 :人民币贬值10%+



投资很大一个目的是希望早日财务自由,大部分国人选择的是买房来沉淀资金,同时也通过房租增加一份被(睡)动(后)收入。 这里随便选取了一套比较有代表性的魔都长宁区2房刚需盘 9年的时间段(数据收集困难,所以只能随便做一下)

投资方案一,买入上海长宁区一套2房
图1


:2011年11月,成交价315万,人民币美元汇率大约6.33,2011年此小区租金具体很难查到了,我根据自己记忆,上海11年租金大概也就现在一半,假设为6000吧

图2



,2020年12月,成交价810万,人民币美元汇率大约6.52, 租金约12000(保守估计,按链家挂牌价下降10%左右)

假设全款买房,房租线性增值,房租的20%用于支付中介费用+维护房子折旧之类的,投资收益 810-315+0.9*9*12*0.8 大约是572万, 其中未计入房屋交易的税费和中介费(大部分是买家承担),算保守点,去掉22万, 大概收益550 万 , 未考虑租金收入的复利。

投资方案二,买入MO(莫里斯菲利普)
2011年11月价格大概在14美元, 2020年12月价格大概在40美元,累计分红22.69美元,此处暂时不考虑分红的再投资, 当初的315万人民币(497630美元),可以买入33545股,经过9年以后,股票市值约1421801美元,其中来自分红的现金是806517美元,20%红利税之后是645213美元, 这笔投资收益大概是 157万美元,约1023万人民币。

以上计算不足之处:
1:房地产投资没有考虑杠杆,真实情况,买房相当一部分人是贷款的,假设1:1的杠杆应该是比较合理的。
2:分红股的红利此处没有考虑再投资情况(同时股票也是可以融资,当然长期投资是否敢于上杠杆,实事求是的说大部分人可能未必)。

还有一点是,房子必须一次性投入,门槛比较高,而美股是可以买入任意整数份,对于启动资金小的比较友好。

上面对比选取的例子只是随手选了楼主觉得比较有代表性的2个个体,样本非常狭隘,未来魔都房子是否会复制这样的涨幅,MO是否能延续不断增长的分红都是未知,只是在思考FIRE的时候,我们是否可以多一个选择?

有兴趣的也可以考虑用A股或者港股的高分红股历史数据做一个回测。

下面列出MO历史分红记录

Record Date Pay Date Frequency Amount

6/15/2021 7/9/2021 Quarterly 0.86
3/25/2021 4/30/2021 Quarterly 0.86

12/28/2020 1/11/2021 Quarterly 0.86
9/15/2020 10/9/2020 Quarterly 0.86
6/15/2020 7/10/2020 Quarterly 0.84
3/25/2020 4/30/2020 Quarterly 0.84

12/26/2019 1/10/2020 Quarterly 0.84
9/16/2019 10/10/2019 Quarterly 0.84
6/14/2019 7/10/2019 Quarterly 0.8
3/25/2019 4/30/2019 Quarterly 0.8

12/26/2018 1/10/2019 Quarterly 0.8
9/14/2018 10/10/2018 Quarterly 0.8
6/15/2018 7/10/2018 Quarterly 0.7
3/15/2018 4/10/2018 Quarterly 0.7

12/21/2017 1/10/2018 Quarterly 0.66
9/15/2017 10/10/2017 Quarterly 0.66
6/15/2017 7/10/2017 Quarterly 0.61
3/15/2017 4/10/2017 Quarterly 0.61

12/22/2016 1/10/2017 Quarterly 0.61
9/15/2016 10/11/2016 Quarterly 0.61
6/15/2016 7/11/2016 Quarterly 0.565
3/15/2016 4/11/2016 Quarterly 0.565

12/24/2015 1/11/2016 Quarterly 0.565
9/15/2015 10/9/2015 Quarterly 0.565
6/15/2015 7/10/2015 Quarterly 0.52
3/16/2015 4/10/2015 Quarterly 0.52

12/24/2014 1/9/2015 Quarterly 0.52
9/15/2014 10/10/2014 Quarterly 0.52
6/16/2014 7/10/2014 Quarterly 0.48
3/14/2014 4/10/2014 Quarterly 0.48

12/26/2013 1/10/2014 Quarterly 0.48
9/16/2013 10/10/2013 Quarterly 0.48
6/14/2013 7/10/2013 Quarterly 0.44
3/15/2013 4/10/2013 Quarterly 0.44

12/26/2012 1/10/2013 Quarterly 0.44
发表时间 2021-07-03 10:22     最后修改时间 2022-06-01 09:00

赞同来自: chenjiandong31 华桂芳

3

米饭

赞同来自: 我不知道11 黑色背包 llllpp2016

目前4年了,来复盘一下

先看房价



可以看到挂牌价和2020 的时候基本没啥区别,考虑到现在房市 上海的情况大概起码要降价10-20% 才能出手, 取个保守10%的 估值, 那就是8.7 万到手(包宽中介费,因为算是很保守的估 然后房租收入 12000*12*4=57.6万 8.7*85.45+57.6-810= 8.4万 其中没考虑中介费(租房)和空置期,基本可以认为 4年房子一分钱没赚(可能还会小亏)

分红股的受益, 因为换了券商没有完整记录,手动算了一下, 整体的股票大概涨了15%, 分后收益(税后)大概4%, 我就不复利了,算16%, 整体30%+ 收益 4年,年化 7%-8%

list MO PM BTI O JPM PFE ABBV TD
2024-06-29 23:47 来自美国 引用
0

米饭

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2022 上半年 分红实验账户,累计分红



目前分红率5%+, YTD 账户收益约4%

准备买入SCHD,O,TD,MO , 目前持有MO,BTI,PM,PFE,ABBV,O

观察分红list, KO,JPM,KO,PG,JNJ,CVS,WM
2022-07-01 05:35 引用
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杂货铺6688

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其一:2011年买的房子到现在才涨2.5倍?实际应该涨4倍以上吧并且还没算房租收入。
其二:拿买入某只股计算不准确,应该拿上证指数2011年与现在的比较,这才是平均值。
毫无疑问,买房产的秒杀买股票的(指所有人的平均值)。
2022-04-04 07:59 引用
1

米饭

赞同来自: Sybil廖

我主贴里面只是用MO举例 并不是说单调一个MO。 单调个股不是我的风格 目前分红股分散在五个烟草和医药股 之中。准备长期吃分红 不是彻底对公司基本面改变是只买不卖的。
2022-04-03 22:32 引用
1

under14

赞同来自: a1881

@yiyi8484
押注一个公司,迟早完蛋。
也是咱们没有到泡沫破灭的时候,否则押注一套房子,还有杠杆,太容易爆仓了。
2022-04-01 13:20 引用
0

shendq

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看不懂,难道上海的房子一年跌一半?
2022-04-01 10:34 引用
0

define

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这房租有点高
2022-04-01 09:41 引用
0

yiyi8484

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押注一个公司,迟早完蛋。
2022-04-01 09:09 引用
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牛背骑行

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MO
2022-04-01 08:55 引用
0

米饭

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2021 因为在买入分红股底仓,就不统计了。 2022年一季度分红12167(A股不计入,几乎没啥分红)
2022-04-01 07:44 引用
0

caosao2015

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请教一下,推荐一下a股市场中的养老股,不指望赚大钱快钱的股票,谢谢。
2021-08-14 16:10 引用
5

陪伴成长

赞同来自: under14 xineric 小岛藤子 chasebreeze qiuqiuindex更多 »

过于不等于未来。

没有一劳永逸的投资方式,无论是投资房屋,还是投资股票。。。
2021-07-03 10:45 引用
0

GLZ0514

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也就魔都能一直涨……我刚看了下,19年5月买的房子,现在二手挂牌还是原来买的价格……
2021-07-03 10:29 引用

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