2021年地产龙头：新城控股

我的地产股最重仓新城，在经过2020年的萎靡之后，今年嗷嗷了一把，A股涨了33%，港股涨了17%，开始有点起势的样子了。

目前看来，新城控股可以算2021年度的A股地产龙头，在房地产板块的122只股票中年度涨幅第3，前面只有两只几十亿的小盘股西藏城投和嘉凯城。

今天我来梳理一下市场逻辑的演变。

新城是个民企，老板王振华通过间接持股一共占比50%左右。2019年7月，王振华因为猥亵幼女被抓，新城控股从40元暴跌到23元。

我满仓吃下了所有的跌停。虽然我当时已经拿了很久新城，浮盈不少，但后面又加了仓，这次暴跌也打破了我的成本线，账面浮亏。

之后半年中，新城的股价逐渐从23元反弹到接近前高的39元。这一段的走势，对应的是市场最大担忧“银行停贷、资金链断裂”消失的逻辑。

但新城并未因此走出新高。王振华被拘之后，公司由儿子王晓松接手。但市场也知道绝大部分上市公司都不是茅台，很明显对二代的能力并不信任。

这个疑虑是有道理的，后续可以看出，王晓松其实也有自知之明，接班后采取了比较稳妥的防守型战略。

在2020年里，新城发债成本总体下行，总体来看，2020年1-10月发行成本为4.5%，较2019年下行137.3BP。

从2020年半年报来看，公司净负债率由上年同期的76%大幅下降至35%，在行业中处于较低水平。

从2020年三季报来看，公司现金短债比约1.7倍，在行业中属较好水平。

整个2020年，处于战略防守态势的新城控股，权益预售金额差不多2000亿元，基本和2019年持平，销售排名也仅仅从第8名下滑第10名。

房地产是一个集中度非常低的行业，大天朝一共有6万多家房地产企业，目前正在开发或者销售的有2万多家，王晓松守业的能力算是及格。

2020年6月，王振华案件判决，因猥亵儿童罪从重判处有期徒刑五年。判决符合市场预期，此后新城股价在震荡中缓缓抬升。

2021年1月8日，王晓松交出了总裁职务，只保留董事长职务。

新总裁梁志诚是房地产资深职业经理人，在新城已经干了将近20年，在此前是执行董事兼联席总裁。很明显，他的业务能力比王晓松要强得多。

这么一件看似平淡的事，却被市场解读为“局面稳了”。新城控股的价格按不住了，12连阳，股价从33元涨到了46元，创出新高。

紧接着，2021年1月22日，全球信用评级巨头穆迪上调了新城信用等级。

经营优秀的万科和央妈罩着的保利，是不愿深研的投资者们偏爱的地产公司，而模式出色的新城则和进退有据的融创一样，是资深地产投资者们认可的优秀公司。

新城的模式是围绕吾悦广场建设住宅区，从而获取更大的土储升值空间。他的土储主要布局在二三线城市，尤其是长三角城市圈占比近半。

新城的全口径销售均价为12092元/方，存量土储楼面价为2458元/方，静态利润空间为9634元/方，较去年有所上升。

在过去的5年中，新城的净利润从18亿高速增长到127亿，年化复合增速近50%。而且这还是在年均分红率近30%的情况下完成的。

而这样一家年销售额2000亿、净利润100多亿、还在高速成长的优秀房企，今天总市值也不过1000亿出头。

我仍将继续长线持有新城控股，在我看来，新城这样一直基本面优秀、前瞻PE仅仅不到3倍的股票，未来市值就算翻倍，也许都仅仅只是一个小目标。

给新读者说一句，地产股的前瞻PE估值，每月初我都会在公众号中发布。

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