港股打新：宋都服务测评分析（077）

宋都服务：

基本概况：

公司简介：
一家浙江省的综合物业管理服务供应商，于1995年在杭州成立，拥有逾20年经验。公司主要业务线包括：物业管理服务；非业主增值服务；主要向业主及住户提供的社区增值服务；及其他业务，包括酒店业务及长租公寓业务。

根据中指院的数据，2017年-2020年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71、第65及第56。

行业概况：
根据中指院的数据，2014年至2019年物业服务百强企业的在管总建筑面积持续增加。2019 年物业服务百强企业的平均在管总建筑面积约为4280万平方米，2014年至2019年的复合年增长率为21.6%；2019年平均在管项目数目为212个，2014年至2019年的复合年增长率为17.7%。

财务数据：

收益由2017年约人民币8400万元增长58.3%至2018年约1.33亿元，并由2018年进一步增加67.3%至2019年约2.22亿元。

纯利由2017年约人民币1400万元增加49.3%至2018年约2090万元，并由2018年进一步增加68.4%至2019年约3520万元；纯利由2019年首6个月约1390万元增加18%至2020年首6个月约1640万元。

公司竞争优势：
1、浙江省其中一间顶尖物业管理公司，品牌广受认可；不同服务类型能够相互创造协同效应及产生多种收益来源。
2、受惠于与宋都股份集团的长期稳定业务合作。

风险因素：
1、严重倚赖宋都股份集团，未来发展可能受宋都股份集团的前景影响。
2、前期物业管理协议或物业管理协议或会终止或可能不获重续。
3、员工成本及分包成本之波动可能会影响公司增长率及盈利能力。

募资款项用途：
约60%将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布；约12%将用于投资及扩大与未来社区试点工作方案相关的服务；约15%将透过利用先进科技创建智慧社区及为业主及住户开发移动应用程式；约15%将用于探索、扩展及扩大社区增值服务及其他业务；约10%将用于营运资金及其他一般企业用途提供资金。

首次公开发售前投资：
2017年12月29日，宋都控股与源瑞订立转让协议，据此，宋都控股将宋都物业的5%股权转让予源瑞，代价约为人民币190万元。

已付每股成本约人民币0.016元较发售价中位数的折让百分比 92.7%，首次公开发售前投资协议并无规定源瑞须作出任何禁售承诺。

同行上市情况：

物业股从今年10月份以来破发的比较多，2020年一共发行了16只，其中暗盘10涨6跌，上市首日10涨4跌2平，感觉物业股已经凉凉了。

保荐人历史战绩：

保荐人信达19-20年一共保荐了8只，其中暗盘5涨3跌，上市首日3涨5跌，表现太差。

中签率预估：

公开发行8000万股，每手10000股，公开发行总计8000手，当前超购倍数13倍，估计回拨30%，甲乙各分12000手，假设2万人申购，一手中签率30%。

综合评估：
基石占比少，保荐人稳价人业绩都差，排名靠后，对标市盈率不低，加上物业股整体回调，这么多票都在的情况下，此票肯定就冷清了。

个人操作：
看在是杭州的物业公司，白嫖2个，只能这么多了...

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