港股打新：佳源服务测评分析（057）

最近港股打新进入密集期，票各种多，最近的两只地产股是领地控股、大唐集团控股，个人是放弃认购。地产股一向来不受待见，目前发行都未足额，基本都是要多少货给多少货的状态。

傻馒最终恒大一手现金加一些白嫖，京东是所有账户一手现金铺再加了几个小甲，华润白嫖几个户，均为严格控制成本的状态参与，下周预计泡泡玛特招股，届时看看估值到底如何…

佳源服务：

基本概况：


公司简介：
佳源服务是浙江省领先的综合物业管理服务供应商，过往曾有增长迅猛的卓越业绩，总部位于嘉兴，并深深植根于长江三角洲地区。

根据中指院的资料，2019年在总部位于浙江省及长江三角洲地区的中国物业服务百强企业中，按在管建筑面积计，分别排名第五及第14，在管总建筑面积约84.5%位于长江三角洲地区。

根据中指院的资料，在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

行业概况：
中国所有物业管理公司的在管总建筑面积从2015年的175亿增至2019年的239亿平方米，复合年增长率为8.2%；物业服务百强企业的在管总建筑面积从2015年的50亿增至2019年的104亿平方米，复合年增长率为20.5%。


财务数据：

收入从2017年2.098亿元增至2019年4.549亿元，复合年增长率为47.2%，截至2019年6月30日止的2.107亿元增长33%至截至2020年6月30日止的2.803亿元。

毛利在2017年至2019年从0.458亿元增至1.087亿元，复合年增长率为54.1%，2020年上半年同比增长63.8%，增至0.859亿元。

风险因素：
1、未来收购不一定会成功。
2、大部分业务集中于长江三角洲地区，容易因该地区的政府政策或经营环境出现任何不利发展而受到影响。
3、收入主要来自包干制物业管理服务，若无法估计或制提供物业管理服务的成本，可能会蒙受损失。

募资款项用途：
约70%用于寻求选择性战略投资及收购机会，以及进一步发展战略合作；约8%用于丰富服务产品；约12%用于投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验；约10%用于运营资金及其他一般公司目的。

首次公开发售前投资：无

同行上市情况：

物业股之前一直都是吃肉行情，但是最近几只破发的主要原因还是发行估值一个比一个高，世贸、金科、融创服务的首日表现还是比预计的要好上不少，物业股一直在降温，最近的两只就看恒大和华润了。

保荐人历史战绩：
保荐人：海通国际

保荐人海通国际19-20年一共保荐了14只，其中暗盘6涨4跌，上市首日8涨4跌2平，表现一般，就稳价情况来说还算可以。

保荐人：国泰君安

保荐人国泰君安18-20年一共保荐了14只，其中暗盘12涨2跌，上市首日8涨3跌3平，有三只首日跌的比较狠。

中签率预估：

公开发行1500万股，每手1000股，公开总发行15000手，最近这么多票撞一起估计不会发生回拨，假设2万人申购，一手中签率预计40%左右。

综合评估：
最近的物业股已经明显遭到嫌弃，恒大物业、华润生活孖展倍数都较为冷清，佳源服务总市值21.6亿，市盈率38.63，虽然估值比前面的几个大物业要便宜很多，但是总市值与融创、金科、世茂等也都不是一个量级的。

物业股都依赖主体母公司输血，这一点上来看佳源比较弱，营收和净利增速也远不及大的物业公司。

发行市值跟当初的第一服务还挺接近，第一服务在2020年中国物业股服务百强企业中排名31，佳源服务排名35，第一服务大家都知道，当时发行市盈率是25.12，上市之后一路下跌，接近腰斩，当前市值只有11.7亿。

差不多市值的物业服务，今年的发行估值普遍20-30倍之间，之前上市的弘阳服务当前市值21亿，动态市盈率30.5倍，正荣服务当前市值46亿，市盈率38。

佳源发行的市盈率不便宜，上下限定价区间近30%，如果上限定价那基本就凉凉，加上近期物业股整体回调，整体偏鸡肋，大家还需谨慎。

个人操作：这个市场向来是大物业愿意给更高的估值，个人暂时放弃认购。

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