恒大没走，华润来了，京东健康即将到达战场

恒大物业招股马上要结束了，按照当前的超购倍数看预计不会回拨了，感觉撤单的人还挺多，申购人数少的话还真可能人人有份了。

华润万象生活昨日开始招股，估值较高，估计一手中签率预计也会很高，最近物业股大家已经都开始嫌弃了，京东健康预计今日开始招股，大家估计都等着这货了。

华润万象：

基本概况：

7名基石投资者，按照发行中间价计，占全球发售的44.8%。

公司简介：
华润万象是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。截至2020年6月30日，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约106.6百万平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约5.6百万平方米。

根据弗若斯特沙利文报告：按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象排名第五。

按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算和购物中心数目计算，分别排名第二和第一。

行业概况：
中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额由2014年的人民币2828亿元增加至2019年的4709亿元，年复合增长率为10.7%。

根据弗若斯特沙利文的资料，随著商业运营服务市场的发展，预期该市场总收入将于2024年达到6982亿元，2019年至2024年的复合年增长率为8.2%。


财务数据：

公司的收入快速增长，与在管建筑面积增长趋势一致。2017-2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，公司的纯利润分别为人民币3.88亿、4.23亿、3.65亿、1.92亿及3.39亿元。

同期的毛利率分别为13%、15%、16.1%、18%及24.1%。

公司竞争优势：
1、已形成网络效应的独特业务模式。
2、有吸引力的会员体系可提高客户的忠诚度及满意度。
3、华润集团及华润置地的强劲支持。

风险因素：
1、商业运营服务作为独立业务的经营期相对较短，难以衡量前景或预测日后的业绩。
2、营业记录期间的大部分收入来自为华润集团及华润置地所开发或拥有的物业提供服务。

募资款项用途：
所得款项净额约60%用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%用于投资信息技术系统和智能化社区；约10%用于营运资金及一般公司用途。

首次公开发售前投资：无

同行上市情况：

物业股之前一直都是吃肉行情，但是最近几只破发的主要原因还是发行估值一个比一个高，世贸、金科、融创服务的首日表现还是比预计的要好上不少，接下去就看恒大和华润了。

保荐人历史战绩：

保荐人高盛19-20年一共保荐了17只，其中暗盘15涨1跌1平，上市首日13涨4跌，整体胜率还是很高的，不过高盛从海普瑞和百胜开始被人骂，觉得他护盘不力，就稳价方面还是大摩最让人安心呐。

建银19-20年一共保荐了11只，其中暗盘4涨7跌，上市首日4涨3跌4平。

中金19-20年一共保荐了19只，其中暗盘12涨6跌1平，上市首日10涨6跌3平，大涨大跌中金保荐中也比较常见，骂他的人也不是一般的多。

花旗19-20年一共保荐了10只，其中暗盘6涨3跌1平，上市首日6涨1跌3平，整体较稳。

中签率预估：

恒大如此冷清，预计华润也好不到哪里去，公开发行2750万股，每手200股，公开总发行137500手，假设不回拨，甲乙组各分68750手，假设5万人申购，一手中签率100%。

综合评估：
价格区间18.6-22.3，上下区间20%，范围有点宽，市盈率110，2020年净利润3.39亿元，按照发行市值400多亿计算，市盈率也60多倍，相比较保利、恒大都贵上不少，也就相比较当前的融创低了一丢丢。

基石有7名，分别是新加坡政府投资管理公司(GIC)占比10.3%、高瓴资本占比8.3%、平安资产管理占6.9%、Cephei占6.9%、Matthews铭基国际投资公司占5.5%、中国国有企业结构调整基金占3.4%，glp占2.1%、UBAN capital占1.4%，按中间价计算占全球发售的44.8%，基石投资还是很牛掰的。

感觉整体的增速空间没有融创、恒大的这些快速，而且估值高，最近的物业股都是大公司，但都没水位，这几天物业股还集体下挫，相必大家也习惯了，打不打看个人喜好，风险厌恶着需谨慎。

个人操作：
因为买过华润的房子，对华润物业还是比较有好感的，可能跟企业性质有关，整体感觉功利性没那么强，所以利润也没有其他物业这么暴利？

当然这可能完全是个人错觉哈哈，估值虽偏高，但是主体公司华润，没恒大那么多乱七八糟的事，个人打算小小支持下，多户现金一手铺些， 主资金等其他票。

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