为何说限售会引起房价内生性上涨？

本文先假设房价平稳，以此讨论限售会如何影响房价。
本人所在的重庆模式为：两年期房+两年限售。
以100万新房，首付比例30%，贷30年，等额本息，利率上浮15%为例。
从卖家角度来看，假设佣金、税费全部由买家出，二手房定价：
二手房成本价=新房价-房贷本金部分+房贷利息部分+首付利息部分
房东每月还4024元，还到第4年时：
房贷本金部分=4.01万元
房贷利息部分=15.35万元
首付部分按照银行理财年化4%收益计算：
首付利息部分=30*1.04^4=5.1万元
二手房成本价=100-4.01+15.35+5.1=116.44万元。
算上交易佣金和税费持有成本接近120万元。
以上计算的是清水房，装修出租的暂不讨论。

从买家角度来看。
购买新房和二手房在房贷上付出的成本相同，且新房首付比例更低，且房贷是普通人所能获得的最低利率的贷款，可以抵御通胀。
新房和二手房唯一的不同在于交付时间，购买二手房的可以节约两年的租房成本。
加入买家有50万首付资金，以40年租售比算，2年租房成本为5万元，于是：
购买一手房成本=100+5+房贷（50万元）
购买二手房成本=120万+卖家盈利部分+房贷（70万元+卖家盈利部分）+交易佣金
显然，买家购买二手房成本要远高于一手房，这还不包括那些首付不够，只能购买一手房的买家，所以购房者有新房癌就可以理解了。

自此，可以得出结论，因为预售制度+限售制度的存在，导致二手房持有成本过高，从而导致二手房价格高于一手房。而买家从自身角度考虑，会优先考虑一手房，从而改变了一手房供需格局。
一手房市场的购买力旺盛，导致两个结果：
1、开发商议价能力提升，导致一手房价格上涨，进一步引起二手房持有成本进一步上涨，以此循环。
2、开发商抢占土地资源，引起土地拍卖价格上涨，开发商成本提高，导致一手房价格上涨，以此循环。
综上所述，预售制度+限售制度的存在，使得房价在不需要任何外部力量介入的情况下，随着时间内生性上涨。

以上为本人一些思考，如有错误遗漏，敬请指正。